[서울와이어 장문영, 천선우 기자] 정부가 서울 집값을 잡겠다고 내놓은 주거정책이 되려 강남발 집값 상승을 불러일으킬 지도 모른다는 징조로 국민들의 불안 심리를 자극하고 있다.
현재 서울 집값은 바닥을 치며 내리막길을 걷다가 다시 상승세로 전환됐다. 이는 급매물이 중심으로 매매가 이루어지고 봄 이사철 전세 수요가 움직인 영향으로 분석된다.
연합뉴스에 따르면 서울 아파트값이 상승 전환했다. 한국감정원 조사 기준으로 서울 아파트값이 오른 것은 지난해 11월 첫째 주 이후 34주 만이다.
한국감정원은 1일 조사 기준 서울 아파트값이 지난주 대비 0.02% 상승했다고 4일 밝혔다.
감정원이 이날 발표한 '주간 아파트 가격 동향'에 따르면 서울 아파트값은 지난주 대비 0.02% 올라 34주 만에 상승 전환했다. 특히 강남(0.05%)·송파(0.04%)·서초구(0.03%)는 지난주보다 상승 폭이 커졌다.
그동안 감정원 통계로 보면 서울 아파트값은 9·13대책의 효과가 본격화한 지난해 11월 첫째 주에 상승을 멈추고 보합 전환한 이후 32주 연속 내림세를 보였다.
그러다 3월 중순 이후 강남 재건축을 필두로 급매물이 팔리고 서울 전역에 걸쳐 거래가 조금씩 살아나기 시작하면서 지난주 보합을 기록하고, 한 주 만에 상승세로 돌아섰다.
부동산114나 KB국민은행의 통계상으로는 서울 아파트값이 지난달 중순부터 금주까지 3∼4주 연속 상승세다.
정부가 재건축 단지를 겨냥해 집값 과열시 분양가 상한제 등 추가 대책을 내놓겠다고 언급하면서 추격 매수세는 다소 주춤한 분위기다.
김성한 부연구위원은 "최근 들어 강남권의 재건축, 신축아파트를 중심으로 일부 수요 변화의 조짐이 있으나 대출 규제와 공시가격 상승 이후 하반기 세 부담 현실화 등의 상황을 고려하면 추가적인 수요 유입 여력이 크지 않다"며 "하반기에는 서울 집값이 보합을 유지하면서 연간으로는 1.0% 내외의 하락이 예상된다"고 말했다.
전국적으로는 하반기 동안 수도권 0.5%, 지방은 0.9% 각각 떨어지며 전국 기준으로 0.7%의 하락을 점쳤다. 올해 상반기 전국의 주택가격이 0.9% 내린 것을 포함해 연간으로는 1.6% 하락할 것으로 예상했다.
김 부연구위원은 "올해 3기 신도시 건설 등으로 토지보상금 증가에 따른 상승 우려가 나오지만 정부가 대토보상과 보상 시기 조정 등을 통해 시장 영향을 최소화할 것으로 보인다"며 "지방은 지속적인 미분양 증가에 따른 가격 하방 압력이 더욱 거세질 것"이라고 말했다.
하반기 금리인하 변수에 대해서는 "수요 창출보다는 저가 매물의 유입을 줄여 기존 보유자의 리스크를 감소시키는 방향이 될 것"이라며 "경기 악화에 따른 가계 지불 능력 위축 요인이 오히려 시장에 크게 작용할 것"이라고 덧붙였다.
7일 '한국개발연구원(KDI) 경제동향' 7월호에 실린 2019년 2분기 부동산시장 전문가 설문조사 결과를 보면 전문가 106명(응답 기간 지난달 20∼26일)의 53.8%가 1년 뒤 서울 주택매매가격이 현재보다 상승할 것으로 내다봤다.
한편 'KDI 경제동향' 2분기 설문조사 결과는 1분기 때의 조사와 전문가들의 판단이 바뀌어 전문가 집단 절반 이상이 1년 뒤 서울의 집값이 상승할 것이라고 예상했다. 3개월 전 조사 때는 절반 이상이 '하락'에 표를 던진 것과 대조되는 모습이다.
현재와 같을 것이라는 예상은 21.7%였고, 하락할 것이라는 전망은 24.5%였다.
이는 3개월 전 1분기 설문조사 결과와는 크게 달라진 모습이다.
당시 전문가들의 59.4%가 1년 뒤 서울 주택매매가격이 하락할 것이라고 판단한 바 있다.
서울 주택매매가격 상승률이 높은 상태라고 응답한 전문가들의 비율은 39.6%로 전분기(31.1%)보다 더 많아졌다.
전문가들은 현행 수준의 금융규제와 세제 관련 부동산 정책을 대체로 지지했다.
주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI), 세대별 주택담보대출 건수 등 금융규제에 대해 현행 유지라고 답변한 비율은 각각 70.8%, 67.9%, 53.8%로 높았다.
보유세와 관련해 재산세와 종합부동산세 모두 현행을 유지하자는 의견은 각각 57.5%, 44.3%로 역시 다수였다.
반면 거래와 관련한 취·등록세는 완화하자는 의견이 58.5%였다. 양도세는 현행 유지(46.2%) 의견이 가장 많았지만, 완화(41.5%) 의견도 상당수였다.
재건축초과이익환수제와 올해부터 다시 시행된 전·월세 등 임대료에 대한 소득세는 현행 유지 의견이 각각 67.0%, 42.5%로 다수였다.
이에 정부의 집값 조이기 정책 남발이 오히려 강남발 집값 상승의 요인이 되는 것이 아니냐는 우려가 나오고 있다.
정부가 집값 안정화를 위한 지속적인 규제 의지를 펼쳤으나 최근 서울 아파트값은 4주 연속 상승했다.
특히 4일 실시된 KB리브온의 통계에 따르면 동남권(강남4구)의 아파트값이 0.03% 오른 가운데 강남(0.05%)·송파(0.04%)·서초구(0.03%) 등 강남 3구가 지난주보다 상승 폭이 큰 것으로 조사됐다.
정부가 재건축 단지를 겨냥해 집값 과열시 추가 대책을 내놓겠다고 으름장을 놓으면서 강남 3권의 시공 열기가 꺾였지만 오히려 공급불안을 초래하고 있다.
이와 관련해 공인중개사 A씨는 “일주일 전 현대6차 48평형 아파트가 32억8000만원에 거래됐다”며 “매물은 많지 않지만 정부가 강남지역 재건축에 제한을 둬 오히려 관심이 많이 늘었다”고 답했다. 그는 이어 “강남권 매물은 당장의 이익보다 향후 미래가치를 보고 투자하기 때문에 정부 정책에 크게 동요하지 않을 것이다”라고 덧붙였다.
한편 지금이 아니면 강남에 입성할 수 없다는 불안심리가 확산되고 있다.
당장 올가을 아파트 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관된다. 1~2개월 동안 분양 공백이 불가피해지면서 강남권 진입을 꿈꾸는 수요자들에게 이른 바 ‘막차심리’가 발동하고 있다.
한국감정원 조사에 따르면 강남3권 급매에 이어 매매건수가 지난 주 대비 증가한 것으로 파악됐다.
정부가 초과이익환수제와 분양가상한제 등을 언급하면서 시공건수는 17년도 대비 19건이 감소한 2건으로 집계됐다.
전문가들은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 위해 강남은 물론 강북 정비사업 단지들까지 후분양을 검토하기 시작하면서 서울 내에 공급 불균형이 이뤄져 강남권의 희소가치는 더욱 높아질 것이라 밝혔다.
이와 같이 정부의 주거정책이 오히려 강남발 집값 상승을 유발할 것이라는 불안 조짐과 3기 신도시 지정 취소 시위 등으로 신도시 정책도 난관을 겪고 있는 가운데 연이는 집값 등락에 불안심리만 자극돼 정부와 국민들의 팽팽한 신경전 만이 소모적으로 발생하고 있다.
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