[서울와이어 천선우 기자] 정부가 서울시 집값 안정화를 위해 칼을 빼들었다. 정부가 민간택지내 분양가 상한제를 도입하기로 공식화 함에 따라 주택시장에 큰 파장이 예상된다.
김현미 국토교통부 장관은 지난달 26일에 "분양가 상한제"를 언급한 데 이어 8일 국회 국토교통위원회 전체회의에 출석해 "민간택지 아파트에도 분양가 상한제 도입을 검토할 때가 됐다"며 규제의지를 재천명했다.
이 발언의 배경에는 최근 상승전환한 강남 집값에 있다. 지난 4일 실시된 KB리브온의 통계에 따르면 동남권(강남4구)의 아파트값이 0.03% 오른 가운데 강남(0.05%)·송파(0.04%)·서초구(0.03%) 등 강남 3구가 지난주보다 상승 폭이 큰 것으로 조사됐다. 이에 정부가 지난해 9·13 대책 시행과 별개로 서울 아파트 집값 상승의지를 원천 차단하기 위해 최후수단인 분양가 상한제 카드를 꺼내든 것으로 해석된다.
분양가 상한제는 현 정부가 내놓은 규제 일변도의 부동산 정책 중에서도 가장 강력한 선택지로 평가 받는다. 분양가 상한제란 집값 안정화의 일환으로, 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정하여 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말한다. 이 제도에 따른 분양가격 산정은 '건축비(기본형 건축비+건축비 가산비용)+택지비'를 합산하는 방식으로 계산된다.
이때 가격 산정시 분양가가 현행보다도 크게 낮아질 공산이 크다. 토지비를 감정평가한다고 하지만 감정평가 금액이 시세의 절반 수준인 공시지가를 근간으로 하기 때문에 감정평가액이 실제 시세보다는 낮게 산정되는 게 일반적이다.
정부는 분양가 상한제 도입을 공식화함에 따라 상승세를 보이던 강남 일대 아파트의 분양가를 낮추는 효과를 기대하고 있다. 이어 정부는 상한제를 중심축으로 후분양 단지를 저격하고 있다. 최근 강남을 비롯한 서울 요지에서 후분양을 통해 주택도시보증공사의 분양가 규제를 피하려는 움직임이 확산하고 있어서다. 강남 재건축 단지들이 후분양을 할 경우 주변 시세 수준에 분양이 가능해 삼성동이나 반포동 등 강남권 주요 지역의 경우 현 시세 기준으로 3.3㎡당 6천만∼9천만원대 분양이 가능하다. HUG가 요구하는 분양가가 3.3㎡당 4500만원인 것과 비교하면 상당한 격차다.
반면 향후 서울 요지에서는 주택 공급부족으로 집값 상승 등의 부작용을 가져올 수 있다는 점에서 우려의 목소리도 나오고 있다. 과거 2007년 9월부터 민간택지내 분양가 상한제가 적용된 후 글로벌경제 악재까지 겹치면서 재건축·재개발 사업이 줄었다.
부동산114 조사 기준 서울지역 새 아파트 입주 물량은 2008년 5만6000가구에서 2009년 3만1700여가구, 2010년 3만5000가구, 2011년 3만6900가구, 2012년 2만가구, 2013년 2만3600여가구큰 폭으로 줄어들고 있다. 이어 전국의 입주물량도 2008년 32만여가구에서 2012년에는 18만가구, 2013년 19만8000가구로 20만가구를 밑돌았다.
전문가들은 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 위해 강남과 강북 재건축과 관련해 시공건수가 매년 줄어들고 있는 가운데 서울내에 아파트 공급부족으로 강남권의 희소가치는 높아질 것이라 내다봤다.
한편 국토부는 조만간 주택법 시행령을 개정해 상한제가 시장에서 작동되도록 기준 요건을 강화한 안건을 이달 중 발의될 것으로 보인다.
현재 민간택지 분양가 상한제 적용 기준을 대폭 완화할 방침이다. 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 ▲ 최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 ▲ 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등에만 적용된다.
이달중 시행령 개정안이 발의된다면 40일의 입법예고와 규제심의 등을 감안해도 9월 중에는 적용될 요지가 있다. 다만 정부가 최후의 규제카드를 꺼낸만큼 시장 충격을 줄이기 위해 일정 기간의 유예기간을 둘 가능성은 있다.