'분양가 상한제' 칼날, 강남 재건축 겨눠...분양업체·조합 조마조마 - 서울와이어
'분양가 상한제' 칼날, 강남 재건축 겨눠...분양업체·조합 조마조마
'분양가 상한제' 칼날, 강남 재건축 겨눠...분양업체·조합 조마조마
  • 천선우 기자
  • 승인 2019.07.09 16:48
  • 댓글 0
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상반기 전국 아파트 값 6년 만에 하락…김해시 -6.58%로 하락, 광양시 2.53% 상승/사진=게티이미지뱅크
'분양가 상한제' 칼날, 강남 재건축 겨눠...분양업체·조합 조마조마 /사진=게티이미지뱅크

 

[서울와이어 천선우 기자] 정부가 서울시 집값 안정화를 위해 칼을 빼들었다. 정부는 민간택지내 분양가 상한제를 도입하기로 공식화 함에 따라 강남 재건축 사업에 직격탄이 될 것으로 보여 재건축 대상 조합원과 분양업체들이 노심초사 하고있다.

 

분양가 상한제는 현 정부가 내놓은 규제 일변도의 부동산 정책 중에서도 가장 강력한 선택지다. 서울시 아파트 매매값이 현재 상승 곡선에 있는 상황에서 투자심리를 위축시킬 수 있는 효과를 기대할 수 있다. 분양가격이 크게 떨어질 수 있기 때문이다.


아파트 매매값이 떨어지는 이유는 분양가 상한제의 산정방식에서 찾을 수 있다. 분양가 상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격으로 책정한다. 이때 업체가 제시한 가격 이하로만 분양하기 때문에 실제 가격 산정시 분양가가 현행보다도 크게 낮아질 공산이 크다. 토지비를 감정평가한다고 하지만 감정평가 금액이 시세의 절반 수준인 공시지가를 근간으로 하기 때문에 감정평가액이 실제 시세보다는 낮게 산정되는 게 일반적이기 때문이다. 
 

이에 최근 강남을 비롯한 서울 요지에서 후분양을 통해 주택도시보증공사의 분양가 규제를 피하려는 움직임이 확산되고 있다. 울며겨자먹기로 삼성 상아2차, 신반포3차·경남아파트는 이미 후분양을 결정했다. 이어 방배 13구역, 신반포4지구, 반포우성은 분양 방안 검토를 추후로 미룬 상황이다. 

 

강남 재건축 단지들이 후분양을 할 경우 주변 시세 수준에 분양이 가능해 삼성동이나 반포동 등 강남권 주요 지역의 경우 현 시세 기준으로 3.3㎡당 6000만∼9000만원대 분양이 가능하다. 다만 HUG가 요구하는 분양가가 3.3㎡당 4500만원인 것과 비교하면 상당한 격차로 수요자들의 투자심리를 크게 위축시킬 전망이다.

 

전문가들은 분양가 상한제가 민간택지로 영역을 확장 될 경우 향후 서울 요지에서는 주택 공급부족으로 집값 상승 등의 부작용을 가져올 수 있다고 밝혔다. 실제 과거 2007년 9월부터 민간택지내 분양가 상한제가 적용된 후 글로벌경제 악재까지 겹치면서 재건축·재개발 사업이 줄었다. 시공건수가 매년 줄어들고 있는 가운데 서울내에 아파트 공급부족으로 오히려 강남권의 희소가치는 높아진다는 주장이다.

 

한편 국토부는 조만간 주택법 시행령을 개정해 상한제가 시장에서 작동되도록 기준 요건을 강화한 안건을 이달 중 발의될 것으로 보인다. 


현재 민간택지 분양가 상한제 적용 기준을 대폭 완화할 방침이다. 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중에서 ▲ 최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 일반 주택은 5대 1, 국민주택규모(85㎡) 이하는 10대 1을 초과하거나 ▲ 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등에만 적용된다.


이달중 시행령 개정안이 발의된다면 40일의 입법예고와 규제심의 등을 감안해도 9월 중에는 적용될 요지가 있다. 다만 정부가 최후의 규제카드를 꺼낸만큼 시장 충격을 줄이기 위해 일정 기간의 유예기간을 둘 가능성은 있다. 



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