[서울와이어 천선우 기자] 정부가 분양가 상한제 영역을 '민간택지'로 확대의사를 밝히면서, 강남권 재건축 단지의 분양가가 20∼30%가량 낮아질 것이라는 전망이 이어지고 있다.
2007년 상한제 도입 당시 국토교통부는 시뮬레이션 결과를 공개하고, 상한제 적용 이후 전국의 분양가가 16∼29%, 평균 20%가량 떨어질 것으로 예상했다. 국토부 관계자는 "자체 시뮬레이션 결과 강남 재건축 단지의 분양가가 HUG 산정액보다 훨씬 낮을 것으로 예상됐다"며 "상한제가 도입되면 분양가 인하 효과는 확실히 나타날 것"이라고 말했다.
분양가 상한제는 현 정부가 내놓은 부동산 정책 중에서도 가장 강력한 선택지다. 서울시 아파트 매매값이 현재 상승 곡선에 있는 상황에서 투자심리를 위축시킬 수 있는 효과가 있어서다. 분양가격이 크게 떨어질 수 있기 때문이다.
이에 건설업계에 따르면 서울의 전용면적 84㎡ 규모의 한 아파트는 분양가가 자율화에 비해 25% 떨어지고, 동일 주택형의 주변 시세에 비해서는 29% 하락할 것으로 예상했다.
국토교통부는 이번에 분양가 상한제가 시행되면 분양가가 강남 재건축 단지의 후분양 예상 금액은 물론이고, 주택도시보증공사(HUG)의 기준 금액보다도 대폭 낮아질 것으로 보고 있다.
한편 건설업계는 분양가 상한제 적용시 감정평가를 통해 결정하는 택지비를 정부가 얼마나 인정해줄지가 관건이 될 것으로 보고 있다.
땅값이 전체 분양가에서 차지하는 비중이 높기 때문에 정부는 토지비를 감정평가한다고 하지만 시세의 50∼60% 선인 공시지가를 토대로 감정평가가 이뤄져 아무리 시세를 감안해도 평가금액이 시세의 80%를 넘지 못할 것으로 전문가들은 예상한다.
정비업계에서는 현재 강남 재건축 사업의 경우 분양가가 HUG 요구 금액보다 20∼30% 이상 낮아질 것이라는 전망도 나온다. 지난해 11월 분양한 서초구 A단지의 경우 일반분양가격이 3.3㎡당 평균 4650만원이었는데 토지 감정평가금액(종전자산 평가액)과 공사비, 각종 사업비 등을 더해 산정하는 조합원 분양가는 3.3㎡당 2800만∼3000만원 선으로 일반분양가보다 크게 낮았다.
조합원 분양가 결정 시점과 일반분양가 결정 시점의 시차를 감안하더라도 일반분양가가 현재 HUG 기준에 따른 분양가 대비 25∼30% 이상 분양가가 낮아질 가능성도 크다는 관측이다. 이 금액으로 실제 분양이 이뤄지면 상한제 도입으로 그만큼 강남권 분양가를 낮추는 효과를 거두는 셈이다.
이에 강남 재건축 사업에 직격탄이 될 것으로 보여 재건축 대상 조합원과 분양업체들이 노심초사 하고있다. 분양가 상한제에 이어 초과이익환수제 등 수익성이 크게 떨어질 것으로 보여 사업포기까지 검토하는 업체도 생기고 있다.
또 최근 강남을 비롯한 서울 요지에서 후분양을 통해 주택도시보증공사의 분양가 규제를 피하려는 움직임이 확산되고 있다. 울며겨자먹기로 삼성 상아2차, 신반포3차·경남아파트는 이미 후분양을 결정했다. 이어 방배 13구역, 신반포4지구, 반포우성은 분양 방안 검토를 추후로 미룬 상황이다.
정비업계의 한 관계자는 "분양가가 현재보다도 20∼30%나 떨어진다면 조합 입장에서는 재건축 사업에 대한 매력이 사라지는 것"이라며 "조합원들간 견해차가 커 사업을 중단할 가능성이 크다"고 전망했다.
한국감정원의 조사에 따르면 서울의 아파트 입주물량은 분양가 상한제가 시행된 2008년 5만6000여가구에서 매년 급감해 2013년에는 2만3600여가구로 절반 가까이 줄었다.
조합원분은 분양가 상한제 대상이 아니기 때문에 일반분양분이 적은 경우보다 많은 경우에 분양가 인하 효과가 더 크다는 것이다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "최근에는 일반분양분이 거의 없는 사실상 1대 1 재건축도 많아지면서 대체로 재건축보다 재개발 사업의 일반분양이 많은 편"이라며 "이 때문에 강남을 제외한 비강남권에서는 재건축보다 재개발 사업이 상한제로 인한 분양가 영향을 더 많이 받을 수 있다"고 진단했다.