아파트 전경./사진=김상준 기자
아파트 전경./사진=김상준 기자

[서울와이어 김상준 기자] 부동산3법과 임대차 3법이 모두 통과된 가운데 8월 둘째 주 전국에서 총 2만여가구가 분양에 돌입한다.

8일 부동산 114에 따르면 이달 둘째 주에는 전국 25개 단지에서 총 2만1024가구가 분양을 준비 중이다. 이중 일반분양분은 1만 2996가구다. 

서울 강남구 대치동 ‘대치푸르지오써밋’, 서울 강동구 성내동 ‘힐스테이트천호역젠트리스’, 경기 성남시 시흥동 ‘산성역자이푸르지오’ 등이 분양을 개시한다. 

모델하우스는 11개 사업장에서 개관을 준비 중으로 서울 은평구 수색동 ‘DMCSK뷰아이파크포레’, 경기 시흥시 정왕동 ‘호반써밋더프라임’, 대구 서구 평리동 ‘서대구역서한이다음더퍼스트’ 등이 내방객을 맞이할 준비중이다.

이에 앞서 지난 7월 31일 주택임대차 보호법(임대차3법)중 계약갱신청구권, 전월세 상한제가 국회 본회를 통과 및 시행됐으며, 이어 전월세신고제를 도입한다는 내용의 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안을 통과됐다.

이 법안은 시스템 구축등을 거쳐 내년  6월부터 시행될 예정이다.

이번 임대차3법에 대해 직방은 "세입자 보호는 강화될 전망이지만 부작용에 대한 우려도 나타나는 상황"이라며 "집주인과 세입자간 갈등이 불거질 가능성이 커졌다"고 말했다.

전망한 갈등 사례로는 '5% 넘게 임대료를 올릴 수 없게 된 집주인들은 세입자들의 도배 장판 등 세대 내부 수리요청에 응하지 않을 수 있다는 점'과 '계약 시 특약에 까다로운 원상복구 조건을 내거는 집주인들도 나타날 것으로 보인다'는 것이 직방의 설명이다.

아울러 무거워지는 보유세를 비롯해 전월세 계약에 드는 중개 보수 등 집에 드는 비용을 세입자에게 전가하는 경우도 늘어날 전망이며, 수익이 낮은 전세보다는 월세로 전환하는 사례도 많아지면서 전세 매물 잠김이 심화될 것으로 예상했다.

4일 국회 본회의에서 통과한 부동산3법 [사진=김상준 기자]
4일 국회 본회의에서 통과한 부동산3법 [사진=김상준 기자]

지난 4일에는 다주택자에 대한 취득세,종합부동산세(종부세), 양도소득세율을 대폭 인상시키는 내용이 담긴 부동산 관련 세제 법안이 국회 본회의를 통과했다.

이로써 앞으로 취득 단계에서 ▲3주택 이상자 또는 법인의 경우 12%의 세율▲2주택자는 8% 세율이 적용된다. 종전에는 3주택자까지는 주택가액에 따라 취득세율이 1∼3%였고, 4주택 이상에만 중과세율 4%를 적용했다. 1주택자의 경우 종전과 변함이 없다.

이번 법 개정 적용 예시로 1주택 세대가 6억원짜리 주택 1채를 더 매입해 2주택을 보유하게 되는 경우 현재는 1%인 600만원을 취득세로 내지만, 법 개정 후에는 8%인 4800만원을 내게 된다.

2주택 세대가 6억원 주택을 사서 3주택 보유가 되면 취득세는 현행 600만원에서 법 개정 후 12% 세율이 적용돼 7200만원으로 급증한다.

취득세 중과 대상 다주택자 여부를 판단할 때 오피스텔과 분양권, 입주권도 주택 수에 포함된다. 합산 대상 오피스텔, 분양권, 입주권은 개정안 시행 이후 취득한 것에 한한다.

또, 주택 증여취득세율을 강화해 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상 주택을 증여한 경우, 증여받는 사람이 내는 증여 취득세율이 3.5%에서 12%로 올라간다. 그 외 주택은 현행 세율 3.5%를 적용한다.

 

다주택자에 대한 종부세율도 최대 6.0%까지 높아진다. 이들에 대한 종부세율이 과세표준 구간별로 0.6∼3.2%였는데 이를 1.2∼6.0%로 대폭 끌어올렸다 다주택 보유 법인은 일괄 6.0%를 적용한다..

3주택 이상과 조정대상지역 2주택자의 경우 종부세가 지금보다 거의 두 배로 인상된다. 다주택자의 경우 주택의 시가(합계 기준)가 30억원이면 종부세가 약 3800만원, 50억원이면 약 1억원 이상이 부과돼 전년보다 2배를 조금 넘는 수준으로 인상된다는 게 정부 설명이다.

예컨대 시가가 총 43억원인 3주택을 보유한 다주택자의 경우, 현재는 공시가격 합계 36억7000만원에 대해 종부세 4179만원을 내는데 내년에는 종부세가 1억754만원으로 오른다.

시가총액 28억원 2주택을 보유한 경우에는 종부세가 2650만원에서 6856만원으로 증가한다. 이번 법 개정으로 1주택자 종부세율의 경우도 과표 구간별로 현행 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 0.1∼0.3%포인트 올라간다. 작년 12·16 대책에서 발표한 원안 그대로다.

예컨대 시가 40억원의 고가 1주택을 10년 미만으로 보유한 경우 종부세는 올해 1892만원에서 내년 2940만원으로 오른다. 다만 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율은 구간별로 10%포인트 올라가고, 합산공제율 한도도 70%에서 80%로 상향돼 실수요 1주택자 부담은 다소 줄어든다.

개정된 세율이 적용된 종부세는 2021년도 납부분(과세기준일은 내년 6월 1일)부터 적용된다. 

한편, 법인 보유 주택에는 개인 종부세 최고세율(3%, 6%)이 단일세율로 적용된다. 세부담 상한도 없애고, 6억원의 공제도 폐지한다. 법인 보유 주택은 가액과 상관없이 모두 종부세를 내게 된다.

다주택자와 주택 단기(1∼2년) 보유자를 중심으로 집을 팔 때 양도세 부담이 대폭 커진다. 이들이 조정대상지역 내 주택을 팔 때 적용하는 중과세율이 종전보다 10%포인트 더 높아져 ▲2주택자는 20%포인트 ▲3주택자는 30%포인트의 양도세를 중과한다.

기본세율(과표 구간별 6∼42%)을 합치면 최고 양도세율이 ▲2주택자는 62% ▲3주택자 이상은 72%에 달하게 된다.

또한, 단기 거래의 경우는 1년 미만 보유 주택(입주권 포함)에 대한 양도세율이 종전 40%에서 70%로 인상되고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택은 종전 기본세율(과세표준 구간별 6~42%) 대신 60%가 적용된다.

예컨대 취득가액 15억원, 양도가액 20억원으로 5억원의 양도차익이 발생한 주택을 1주택자가 1년 미만으로 보유한 경우 내년 5월 말까지 팔면 양도세는 1억9900만원이지만, 6월 이후에 팔면 3억4825만원이 된다.

이런 조정대상지역 내 다주택자와 단기매매에 대한 양도세 중과는 내년 6월 1일 양도분부터 적용된다. 내년 5월 말까지 집을 팔면 현행 세율을 적용해주기로 해 다주택자에게 '퇴로'를 열어줬다.

아울러 내년 1월부터 취득하는 분양권은 주택 수 계산에 포함된다. 또, 1세대 1주택(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주 기간이 추가된다.

당초 보유기간 연 8% 공제율을 적용했으나, 앞으로 보유기간 4%에 거주기간 4%를 합산하는 것으로 조정한다. 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율(10~25%)에 20%의 세율을 더해 추가로 과세한다.

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