[영상뉴스] ['핫플' 현장탐방 ⑤] 다시 뜨거워진 명품학군 '양천구 목동'

최근 집값 하향 안정세가 이어지는 가운데 ‘핫플레이스’로 불리는 지역에 대한 수요자들의 관심은 여전히 뜨겁다. 이에 실거주자는 물론 투자자들의 이목을 끄는 수도권 곳곳 현장을 직접 찾아 살펴봤다. [편집자주]

[서울와이어 고정빈 기자] 서울 양천구 목동은 인근에 유해시설이 없어 학부모들의 인기를 끄는 지역으로 2만6600세대 대규모 아파트촌을 형성한 서남부 대규모 단지다. 특히 편리한 교통인프라를 중심으로 형성되는 다양한 호재를 살펴본 투자자들은 계산기를 두드리기 바쁘다.

18일 지하철 5호선 목동역 1번출구로 나와 높고 낮은 아파트가 밀집된 지역에 도착했다. 아침부터 빼곡한 자동차와 출근길로 바빠보이는 인파를 확인할 수 있었다. 노후된 아파트들이 눈에 띈 가운데 어떤 도시로 재탄생할지 기대감이 커졌다.

수많은 유동인구가 몰린 목동의 분위기가 궁금해졌다. 오랫동안 목동 인근에서 중개업무를 진행했다는 공인중개사무소 관계자 A는 “투자는 물론 실거주 목적으로 문의가 많이 온다”며 “하지만 다양한 호재와 집값 상승을 기대하는 주민들이 많아 매물이 거의 없는 상황이다. 서울에서도 관심이 뜨거운 지역”이라고 말했다.

◆'제2의 강남' 명품 주거단지

서울 양천구라고 하면 잘 모르는 사람이 많다. 하지만 목동이 위치한 지역이라고 하면 바로 알아챈다. 구보다 동이 유명한 셈이다. 이처럼 목동이 유명한 이유 중 하나는 단지 내 빼곡하게 자리잡은 학원가로 유명하기 때문이다.

서울에서 대치동, 중계동과 3대 학원가가 몰린 곳이 목동이다. 목동은 목운초등학교와 목운중학교를 비롯해 명문대학교를 진학시킨 고등학교가 많은 지역으로 강남 대치동 다음으로 꼽히는 학군 중심지다. 이에 재테크와 자녀 학업, ‘두 마리 토끼’를 잡고 싶은 학부모들의 관심이 높다.

갈수록 학업의 중요성이 커지는 가운데 목동의 인기는 치솟을 수밖에 없다. 이런 인기는 집값변동에도 반영된 것으로 보인다. 양천구에 위치한 ‘목동신시가지5’ 아파트 전용면적 115㎡는 2020년 6월 21억2000만원(12층)에 매매계약이 체결됐다. 올 1월에는 동일 면적이 25억9000만원(10층)에 팔렸다. 1년6개월 만에 4억7000만원(22%)이 올랐다.

다른아파트도 마찬가지다. ‘목동센트럴푸르지오’ 전용면적 84㎡는 2020년 6월 15억4000만원(23층)에 거래됐다. 지난해 8월에는 같은 면적이 19억1000만원(18층)에 계약됐다. 1년2개월 만에 3억7000만원(24%) 오른 셈이다.

문의전화로 바빠보였던 공인중개사무소 관계자 B는 “요즘 목동이 수요자들 사이에서 큰 인기를 끄는 것 같다. 특히 주변에 명문학교가 많아 예전부터 부자 학부모들이 큰 관심을 보였던 지역”이라며 “집값은 말할 것도 없다. 몇년 사이에 크게 올랐는 데 앞으로 더 오를 가능성이 높다고 본다”고 설명했다.

◆불편한 교통인프라 개선

목동은 서울에 속했으나 아직 예정된 호재가 많다. 특히 복잡한 서울 교통체증을 해소해줄 교통인프라가 들어선다. 먼저 목동에서 청량리를 연결하는 ‘강북횡단선’이 주목된다. 목동역부터 시작해 DMC역, 정릉역, 청량리까지 도달하는 경전철로 2028년 완공될 예정이다.

아울러 신월동에서 남부순환로를 따라 양천고등학교를 지나고 오목교역을 거쳐 당산까지 이어지는 ‘신목동선’도 예정된 호재 중 하나로 꼽힌다. 총 10.87㎞ 규모로 올해 착공을 목표로 사업이 진행 중이다. 또 시흥 대야역에서 목동역까지 연결하는 ‘신구로선’도 최근 사전타당성조사 용역이 발주된 상태다.

국회대로를 전면 지화하해 상부에 전 구간 평면화 공원을 조성하는 ‘국회대로 공원화’ 사업도 추진된다. 서울시가 국회대로 목동 구간에 진행하는 사업으로 636억원 규모 예산이 투입될 예정이다. 애초에 3m 높이 ‘돔형 복개’ 형태로 설계될 예정이었으나 주민들의 통행 불편이 해소되지 않는다는 의견을 수렴해 ‘평변 복개’ 형식으로 사업이 변경됐다. 

이처럼 편리한 교통인프라 형성으로 유동인구 수도 더욱 많아질 것으로 보인다. 이에 상업용부동산을 활용해 투자하는 방법도 투자자들에게 매력적으로 다가올 전망이다. 인근 공인중개사무소 관계자에 따르면 현재 목동 연면적 지하2층~지상7층 연면적 1670㎡ 건물은 100억원 수준으로 책정됐다.

그는 “10년 전에는 임대를 활용한 상업용부동산 투자수익률이 6% 이상 나왔다. 현재는 임대료와 토지가격이 올라 수익률이 3% 정도 나온다”며 “예전에는 원금회복까지 10~15년 걸렸으나 현재는 그 이상 시간이 소요될 것으로 예상한다. 규모와 입지, 업종별로 수익률이 다르기 때문에 투자하기 전 확실한 조사가 필요하다. 특히 주변 유동인구와 상권을 살피는 것이 좋다”고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “수익형부동산이 지난해 상당한 호응을 받았다. 올해는 지난해보다 호황을 누리기 쉽지 않을 수 있다”며 “다만 역세권 등 상품적으로 유리한 곳은 올해도 좋은 반응을 기대할 수 있을 것”이라고 설명했다.

◆뜨거운 목동 재건축 '열풍'

대선 이후 윤석열 대통령 당선인의 재건축 규제 완화 공약 등 영향으로 부동산시장이 들썩인다. 특히 목동은 가장 수혜지역으로 꼽힌다. 재건축·재개발이 예상되는 지역은 각종 편의시설이 들어서고 주거환경이 개선될 가능성이 높기 때문에 투자자들에게 충분히 매력적인 요소로 다가온다.

서울 양천구 주요 재건축 단지인 ‘목동신시가지아파트’ 인근 주민들은 재건축 기대감을 키우는 분위기다. 해당 단지에 거주하는 주민 C는 “윤 당선인의 공약으로 기대감이 커질 수밖에 없다. 특히 서울은 오세훈 시장의 행보로 이미 한껏 들뜬 상황”이라며 “특히 목동은 정밀안전진단에서 대부분 탈락했다. 윤 당선인의 안전진단 면제 공약이 이행되면 재건축 사업에 속도가 붙을 것”이라고 말했다.

그간 목동 1~14단지 중에서 안전진단을 통과한 곳은 6단지 한 곳에 불과했다. 윤 당선인은 ▲안전진단 ▲초과이익 환수제 ▲분양가 상한제 등 규제를 완화하겠다고 밝혔다. 이에 재건축·재개발 포기까지 고려했던 나머지13단지도 희망이 생겼다. 다만 토지거래허가구역으로 묶인 곳이 많아 재개발 투자를 진행할때 주의가 필요하다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “목동은 강남 다음으로 교육선호도가 높은 지역이다. 특히 신시가지단지 개발이 신도시급 규모로 떠오를 가능성이 높다”며 “임대를 활용한 상업용부동산 투자는 경기변동과 연결이 되기 때문에 리스크가 크다. 폐업률과 업종, 입지 등을 고려해 투자하는 것이 좋다”고 말했다.

권일 팀장은 “목동은 경전철 목동선과 강북횡단선 등 교통호재도 갖출 전망”이라며 “최근 윤 당선인의 규제완화 공약으로 기대감이 커졌다. 특히 목동은 현재 대규모 재건축사업이 추진되는 상황”이라고 설명했다.