[서울와이어 송은정 기자] 분양가 상한제 관련 법안이 최근 규제심사 문턱을 넘고 오는 22일 국무회의 통과만을 앞두면서 상한제 시행이 초읽기에 들어갔다.
국토교통부는 현재 주요 지역의 집값과 분양물량 등을 분석하는 등 상한제 대상 지역 선정에 돌입한 가운데 조만간 국회, 기획재정부 협의와 주거정책심의위원회 등 필요한 절차를 거친 뒤 이르면 다음달 초순께 상한제 대상 지역을 선정, 발표할 것으로 알려졌다.
상한제 대상지역은 동 단위로 '핀셋 지정'되며 강남권과 '마용성'을 비롯한 비강남권 일부가 가운데 일부가 사정권에 든 것으로 전해진다.
20일 국토교통부에 따르면 분양가 상한제 적용 기준을 정한 주택법 시행령 개정안이 지난 17일 차관회의를 통과함에 따라 오는 22일 열리는 국무회의에 상정된다.
정부는 이날 국무회의를 최종 통과하면 대통령 재가를 거쳐 이르면 오는 25일께 관보 게재와 동시에 공포, 시행이 가능할 것으로 보고 있다.
다만 법은 이날부터 발효되지만 상한제 적용 지역 선정 절차가 남아 있어 당장 적용은 불가능하다.
국토부는 관리처분인가 재건축·재개발 단지에 대해 '공포후 6개월'간의 상한제 유예기간을 주며 소급 논란을 피해간 만큼 최대한 상한제 대상 지역 선정을 서두른다는 방침이다.
조만간 국회와 기재부 등 관계부처 협의를 거친 뒤, 곧바로 외부 전문가들이 참여하는 주거정책심의위원회(이하 주정심) 절차를 밟을 것으로 알려졌다.
국토부는 현재 한국감정원으로부터 집값 관련 통계를 받아 정밀 분석에 착수했다.
한편 국토부는 지난 1일 부동산 시장 보완방안을 발표하면서 9월 기준으로 서울 25개 구를 비롯한 31개 투기과열지구 전 지역이 이번 상한제 정량 지정요건을 모두 충족했다고 밝혔다.
정량 요건은 투기과열지구 가운데 ▲ 직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 ▲ 직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 ▲ 직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기의 20% 이상 증가한 곳 가운데 하나의 요건만 충족하면 된다.
주택 거래량은 작년보다 줄었지만, 물가는 최근 8∼9월 소비자물가 상승률이 마이너스를 기록할 만큼 낮은데 반대로 분양가와 청약경쟁률은 높은 상황이어서 분양가 상승률과 청약경쟁률 요건만으로도 지정 요건을 충족한다.
그러나 이들 전체가 상한제 대상으로 지정되는 것은 아니다.
과거 참여정부 시절 시행된 분양가 상한제가 전국 시·군·구 단위의 전방위 시행이었다면 이번에 정부가 구상하는 상한제는 동(洞) 단위의 '핀셋' 지정이다.
정부의 상한제 시행 발표후 신축 아파트값이 뛰는 등 시장에서 공급 부족에 대한 우려가 확산하자 필요한 곳만 '정밀 타격'하겠다는 내용을 유독 강조하고 있다.
문제는 한국감정원의 아파트값이 시·군·구 단위로 조사·발표가 이뤄져 동별 데이터가 충분치 않다는 점이다.
감정원의 주간 아파트값 조사 표본은 8008가구에 그쳐 동별 통계를 내기에 역부족이다.
감정원이 내부적으로 동별 통계를 관리해온 곳은 '강남 4구' 뿐이다.
다만 국토부는 최근 한국감정원에 '마용성'(마포·용산·성동구) 등지에 대해서도 동별 통계를 산출해 과열 우려가 있는지 조사할 것을 지시한 것으로 확인됐다.
강남 외 추가로 상한제 적용이 필요한 곳이 있는지 살펴보겠다는 것이다.
한국감정원에 따르면 최근 7∼9월 석 달 간 서울 아파트값이 0.40% 오른 가운데 마포구가 0.66%, 성동구 0.57%, 용산구가 0.44% 뛰는 등 강남 4구(평균 0.53%) 못지않게 가격이 뛰었다.
특히 용산은 한남3구역 시공사 선정 입찰에 참여한 GS건설[006360]이 분양가 상한제가 적용되지 않을 경우 3.3㎡당 7천200만원의 일반분양 보장을 제안하면서 상한제 지정 가능성에 불을 지폈다.
감정평가업계는 상한제 지역 지정이 유력한 서초구 반포동 일대에 이번에 강화된 상한제 기준을 적용하면 일반분양가가 3.3㎡당 3000만원대 중반∼4000만원 이하로 낮아질 것으로 보고 있다.
만약 강남 중심에서 다소 떨어진 일원동이 상한제 지역에서 제외되고 반포동은 상한제 대상이 되면 앞으로 반포보다 일원동의 분양가가 더 높아지는 역전 현상이 발생한다.
국토부는 최근 1년간 분양가 상승률이 높거나 8·2대책 이후에도 집값 상승을 선도한 지역중 '일반분양 예정 물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역을 지정할 것'이라는 예시를 들었다.