KB금융지주 경영연구소 분석
[서울와이어 염보라 기자] 올해 부동산시장 주요 이슈로 경기지역 '역전세난'과 정부 규제 강화로 인한 '갭투자 리스크'가 부각됐다.
5일 KB금융지주 경영연구소가 발간한 'KB부동산 보고서'에 따르면 올해는 전세 재계약과 입주물량이 많은 경기지역을 중심으로 역전세난 현상이 발생할 전망이다.
역전세난은 집주인이 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못해 발생하는 상황을 말한다. 재계약 시점이 도래하는 전세 물량이 많으면서 동시에 수요에 비해 공급이 많아 전세 가격이 하락하고 신규 세입자를 구하기 어려운 지역에서 주로 발생한다.
국토교통부 전세확정일자 신고자료(계약일 기준)를 분석한 결과 올해 전세 재계약 시점이 도래하는 아파트는 전국 39만8000호로 추정되며, 이중 경기지역 물량은 12만5000호로 전체의 31.4%를 차지하는 것으로 나타났다.
경기지역 중에도 특히 동탄2·다산신도시 등 신도시와 화성·남양주·용인 등 대규모 단지 위주로 전세 공급이 증가하는 대도시에서 역전세난 발생 가능성이 높을 것으로 연구소는 내다봤다.
이와 함께 시세차익을 목적으로 주택 매매가격과 전세금 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 '갭투자' 이점이 올해 대폭 감소할 전망이다. 양도세 중과 등 다주택자 규제 영향이다.
연구소는 정부 대책 발표 이후 갭투자 가능 아파트 비중이 높은 지역이 상대적으로 낮은 매매 가격상승률을 나타낸 점을 근거로 들었다.
실제로 2017년 하반기 정부 정책 발표 이후(2017년6월~12월) 갭투자 가능 아파트 비중이 높았던 서울 동북지역(도봉·노원·성북 등)과 서남지역(구로·영등포·관악 등) 매매 가격상승률은 서울 평균보다 낮은 수준을 기록한 것으로 나타났다.
갭투자는 레버리지를 활용한 투자인 만큼 매매가격 하락 시 직접적인 손실이 발생할 수 있어 주의가 필요하다.
연구소는 "주택 경기 호황기에 상승한 전세금을 활용해 지속적으로 투자대상을 확대해 온 경우 가격 하락에 따른 손실 규모가 크게 확대될 가능성이 있다"며 "임차인 이주와 보증금 반환에도 문제가 발생할 수 있다"고 우려했다.
KB경영연구소는 이밖에 △이슈의 중심에 선 재건축시장 △아파트 분양시장 호황과 차별화 △심화되는 지역 부동산시장 양극화 △오피스텔 투자수요의 지속가능성 △강화되는 정부의 부동산 정책과 시장 영향을 올해의 이슈로 선정했다
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연구소는 "2018년에는 정책영향이 가시화 되면서 주택경기 하방압력이 증대될 전망"이라며 "4월 양도세 중과를 앞두고 시장에 나왔던 급매물 감소, 신DTI·DSR 등 대출규제 강화에 따른 주택 수요 위축, 주택시장 불확실성에 따른 관망세 확대 등으로 거래 절벽에 대한 우려도 커질 것"이라고 내다봤다.
한편 KB부동산 보고서는 KB경영연구소의 부동산 시장에 대한 전문적인 분석뿐 아니라 전국의 500여개 중개업소와 KB국민은행 PB 대상 설문조사를 통해 시장 진단 및 전망, 정책이슈 등 현장의 목소리도 담아낸 것이 특징이다. KB경영연구소는 주택시장의 변화에 대한 정확하고 유용한 정보를 고객에게 제공하기 위해 KB부동산 보고서를 매년 발간할 예정이다.
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