2020년 7월 '임대차 3법' 담긴 주택임대차보호법 개정
작년 6월 매매계약 한정에서 전세·월세로 신고제 확대
상가임대차보호법 보장기간 5년에서 10년으로 길어져
임대차보호법이 시행된 이후 임차인과 임대인은 여전히 혼란스럽다. 몇 차례 개정을 거친 임대차보호법은 주택은 물론 상가까지 대상이 확대됐다. 이에 임대차보호법이 시행된 과정과 부작용 등을 살펴본다. [편집자주]
[서울와이어 고정빈 기자] 상가·주택 임대차보호법은 여전히 이해하기 어렵다. 세부사항을 살펴보지 않으면 서로 손해 보는 상황이 발생한다. 임대인·임차인은 개정된 주택·상가임대차보호법을 확실하게 살피고 주의사항을 확인해야 한다.
◆31년 지속된 현실 개선
9일 정부에 따르면 주택임대차보호법은 1981년 국민 주거생활 안정을 보장하기 위해 처음 제정됐다. 당시 보장된 세입자 임대기간은 1년에 불과했으나 전월세가 급등한 1989년 임대차 기간이 1년에서 2년으로 늘었다. 하지만 31년이 지난 지금도 여전히 세입자 거주기간은 2년이다.
집주인의 요구에 따라 임대료를 올려주거나 이사를 감행해야 하는 세입자들의 처지는 바뀌지 않았다. 이에 정부는 세입자들을 보호하기 위해 2020년 7월 주택임대차보호법 개정안과 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안을 발표했다.
정부는 계약갱신청구권·전월세신고제·전월세상한제 등 내용이 담긴 ‘임대차 3법’을 시행했다. 먼저 계약갱신청구권은 임차인이 원할 때 기본 임대차 기간(2년)보다 2년 더 연장할 수 있는 권리다. 기존에는 임대인이 계약종료 2개월 전 연장 여부를 선택할 수 있었다.
하지만 개정안이 시행된 이후 임차인이 1회에 한해서 계약연장을 요구할 수 있게 됐다. 만약 임차인의 요구에 응하지 않으면 손해배상을 해야 한다. 다만 임대인이나 직계존비속이 직접 거주할 경우 거부권을 행사할 수 있다.
전월세상한제는 집주인이 세입자와 재계약을 진행할때 전월세 인상률을 일정 수준으로 제한하는 제도다. 개정안에 따라 임대료는 직전 계약금액의 5%를 초과할 수 없게 됐다. 과도한 임대료 인상을 막아 세입자들의 부담을 경감시켜주기 위해 마련됐다.
전월세신고제는 임대인과 임차인이 계약을 성사하면 30일 이내에 인근 관할 시청과 구청, 군청에 계약정보를 신고해야 하는 법안이다. 기존에는 매매거래에 한정됐으나 지난해 6월 본격 시행된 이후 전세와 월세계약까지 대상이 확대됐다.
정부는 전월세신고제를 통해 투명한 거래가 이뤄지면서 세입자들이 합리적인 가격으로 계약을 맺을 것으로 기대했다. 또 주택 임대차 계약을 신고하면 자동적으로 확정일자가 부여돼 임차인이 따로 주민센터에서 확정일자를 받지 않아도 보증금을 보호받을 수 있다.
◆10년 동안 안정성 보장
종전에는 상가 건물을 계약하고 기간이 종료될 때 임대료 인상과 관련된 제제가 없었다. 수익률이 높은 점포들의 건물주는 계약만료 시점에 맞춰 임대료를 상상 이상으로 올렸고, 계약기간이 남은 상황에서도 일방적으로 해지를 통보하는 사례가 빈번했다.
이에 건물 임차인을 보호해야 한다는 목소리가 높아졌고, 정부는 상가임대차보호법을 마련했다. 2018년 이전까지 보장기간은 5년에 그쳤다. 하지만 개정안이 시행된 이후 정부가 10년 동안 안정성을 보장해주기로 결정했다.
상가 임차인들의 부담은 경감됐고 장기간 안정적인 영업을 할 수 있게 됐다. 다만 임대차 기간 10년이 무조건 보장되는 것은 아니다. 통상 임대차계약을 체결할 때 1~2년 단위로 기간을 정한다. 임차인은 계약만료 시점 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요청해야 한다.
임차인이 계약갱신을 요청하는 경우 임대인은 계약을 갱신할 수도 있고, 거절할 수도 있다. 하지만 상가건물임대차보호법에 따라 정확한 계약갱신 거절사유를 명시해야 한다. 대표적으로 보면 ▲임차인이 3개월 월세를 연체한 경우 ▲건물 노후화 등 안전사고 우려 ▲재건축 필요성 주장 등이다. 임대인이 갱신을 거절하는 사유가 정당하다고 인정되면 임대차기간 10년은 보장되지 않는다.
임대인과 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약에 대해 아무런 언급을 하지 않으면 ‘묵시적 갱신’이 이뤄진다. 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 전 임대차와 동일한 조건에 임대차한 것으로 간주된다. 주의해야 할 사항은 묵시적으로 갱신된 임대차 존속 기간은 1년이라는 것이다.
아울러 최근 신종코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태가 장기화되면서 세입자들의 우려가 커졌고, 해당 법안은 한 차례 더 개정을 거쳤다. 국토교통부는 올 1월4일 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정안을 발표했다. 코로나19 집합제한·금지 조치로 폐업한 자영업자는 상가 임대차 계약을 중도에 해지할 수 있다는 것이 골자다.
효력은 임대인이 계약해지를 통보받은 3개월 이후부터 발생한다. 해당 규정은 법이 시행되기 전에 계약 중인 상가에도 적용된다. 다만 임대인이 임차인의 계약해지권 행사가 부당하다고 판단해 소송·분쟁조정을 신청하면 임차인은 집합금지·제한조치로 운영사정이 어려워진 상황을 소명해야 한다.