[영상뉴스] ['핫플' 현장탐방 ⑨] 3.3㎡당 1억원 가뿐?… 집무실 훈풍 부는 '용산'

최근 집값 하향 안정세가 이어지는 가운데 ‘핫플레이스’로 불리는 지역에 대한 수요자들의 관심은 여전히 뜨겁다. 이에 실거주자는 물론 투자자들의 이목을 끄는 수도권 곳곳 현장을 직접 찾아 살펴봤다. [편집자주]

[서울와이어 고정빈 기자] 서울시 용산은 전자상가와 국방부 청사가 위치한 지역으로 군사적 요충지로 평가된다. 인근 주민은 물론 타지역 사람들 사이에서도 인기가 많다.

다만 인근에 군사시설이 많은 탓에 각종 규제를 받아 사업이 진행되기 어려웠다. 하지만 예정된 호재는 여전히 투자자들의 관심을 끈다. 특히 대통령 집무실 이전이 확정되면서 지지부진했던 사업이 속도를 낼 가능성이 높아졌다.

25일 지하철 1호선 용산역 1번 출구로 나와 아파트와 상가가 밀집된 지역에 도착했다. 교통 중심지로 평가되는 용산은 아침부터 수많은 인파로 가득했다. 과연 윤석열 대통령 당선인의 선택을 받은 용산이 어떤 도시로 성장할지 기대감이 커졌다.

주민에게 용산의 분위기를 물었다. 용산에 오래 거주했다는 주민 A씨는 “최근 윤석열 대통령 당선인이 국방부 청사로 집무실 이전을 확정하면서 기대감이 커졌다”며 “하지만 걱정이 많은 것도 사실이다. 집값이 오르는 것은 물론 규제가 더욱 심해질지 완화될지 지켜보는 상황”이라고 말했다.

◆'사통팔달' 교통망 형성

용산은 서울 3도심 중앙에 위치해 명당으로 꼽힌다. 서울 지역 내 어디로든 이동이 편리해 직주근접 실현이 가능하다. 지하철 1호선 용산역과 4·6호선 삼각지역, 6호선 효창공원앞역 등 교통이 편리하다. 특히 KTX 활용이 가능한 것도 큰 장점이다. 차량을 이동할 때도 한강대로와 마포대교, 올림픽대교, 원효대교를 통해 도심과 수도권을 빠르게 이동할 수 있다.

여기에 수도권광역급행철도(GTX-B)까지 들어서 더욱 편리한 교통인프라가 형성될 전망이다. 국토교통부는 올 3월 GTX-B 노선 중 용산~상봉 구간 기본계획을 확정·고시했다. 해당 노선은 인천대입구부터 남양주 마석까지 운행하는 노선으로 용산과 서울역, 청량리 상봉 등 서울 주요 도심을 관통할 예정이다. 2023년 착공 예정시기는 2023년, 개통 예정시기는 2029년이다.

최근 서울로 출퇴근을 원하는 직장인이 많은데다, 교통이 편리해 집값이 크게 올랐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 용산구 한강로2가에 위치한 ‘래미안용산더센트럴’ 전용면적 161㎡는 2020년 5월 26억원(23층)에 팔렸다. 올 2월에는 동일 면적이 39억원(3층)에 매매계약이 체결됐다. 1년9개월 만에 13억원(50%)이 올랐다.

다른 아파트도 마찬가지다. 용산구 문배동에 위치한 ‘CJ나인파크’ 전용면적 123㎡는 2020년 8월 10억3000만원(15층)에 거래됐다. 지난해 8월 같은 면적은 16억원(23층)에 팔렸다. 1년 동안 5억7000만원(55.3%) 오른 셈이다.

인근 공인중개사무소 관계자 B씨는 “최근 실거주 목적으로 문의가 정말 많이 온다. 용산의 미래가치를 높게 평가하는 수요자가 많아진 것 같다”며 “아마 집값은 더욱 오를 전망이다. 입지와 규모에 따라 다르겠으나 3.3㎡당 1억원은 가뿐히 넘길 것으로 예상한다”고 전망했다.

◆호재 넘치는 '군사 요충지'

파란색 간판이 눈에 띄는 공인중개사무소를 찾아 용산의 미래가치를 살펴봤다. 공인중개사무소 관계자 C씨는 “용산에서 기대되는 호재가 한 두가지가 아니다. 주거환경부터 녹시시설까지 들어올 것”이라며 “윤석열 대통령 당선인이 확정된 이후 기대감이 굉장히 높아졌다”고 강조했다.

용산은 서울 중심에 위치한 군사적 요충지로 대한민국 정부가 수립된 이후 국방부와 합동참모본부, 육군본부가 들어섰다. 이 가운데 주한미군이 들어섰던 용산기지(미군기지)가 시민들을 위한 공간으로 탈바꿈할 예정이다. 미군기지 부지를 300만㎡ 규모 공원으로 조성하고 각종 복합시설을 유치할 계획이다.

용산민족공원 사업은 2019년부터 시작돼 2027년까지 단계적으로 완성할 예정이다. 사업비만 1조2000억원이다. 용산구는 용산지구단위계획과 연계해 총 895만㎡에 달하는 부지를 개발할 계획이다. 미군기지를 전부 공원으로 조성하면 도보로 10분 이내 거리에 지하철역만 9개가 인접한 대규모 공원으로 바뀐다.

용산공원뿐만 아니라 서울 종로구에 위치한 교육청이 용산으로 이전한다. 현재 서울시 교육청은 노후된 시설과 협소한 업무공간으로 운영에 어려움을 겪었다. 이에 교육청은 용산구 수도여고 자리에 청사를 이전하기로 결정했다. 신규 교육청은 연면적 3만9937㎡, 지하 3층~지상 6층 규모로 설계돼 2024년 준공을 목표로 사업이 진행 중이다.

아울러 용산국제업무지구도 기대되는 호재로 꼽힌다. 해당 사업은 용산구 한강로 3가와 이촌 2동에서 인접한 용산역 철도 차랑사업소와 그 주변 지역 43만3856㎡ 부지를  철거하고 대규모 업무지구와 명품 수변도시로 탈바꿈하는 프로젝트다.

재건축 최대어로 불리는 ‘한남뉴타운’도 주목된다. 한남뉴타운은 전국 모든 뉴타운 중 최강의 입지를 자랑한다. 한남 2·3·4·5구역은 각자 재개발 정비사업에 박차를 가한다. 한강조망이 가능하고 강남과 가까워 투자자들의 큰 관심을 끄는 사업 중 하나로 꼽힌다.

◆최대 이슈 '집무실 이전'

용산이 ‘뜨거운 감자’로 떠오른건 대통령 집무실 이전이 확정되면서다. 윤 당선인은 지난달 20일 국민과의 소통 강화를 위해 집무실을 용산으로 이동하기로 결정했다. 그는 “용산 국방부와 합참구역은 국가안보 지휘 시설 등을 갖춰 경호 조치에 수반되는 시민 불편도 거의 없다”며 “용산은 군사시설 보호를 전제로 개발이 진행돼 청와대가 이전하더라도 추가적인 규제는 없다”고 말했다.

대통령 집무실 용산 이전이 결정되자 인근 주민들의 기대감이 커졌다. 용산공원을 포함한 인근 정비사업이 빠르게 진행되고 치안도 보장되면서 주거환경이 훨씬 개선될 가능성이 높기 때문이다. 집값 변동률도 눈에 띈다. 한국부동산원에 따르면 집무실 이전 확정 이후 7주 만에 하락세를 멈춰 상승전환했고 이번 주(18일 기준) 0.03% 상승률을 기록했다.

집무실이 이전되면 주변 상권도 활성화될 것이라는 의견도 나온다. 상업용 부동산 데이터 전문 기업 알스퀘어가 ‘용산 시대 개막에 따른 상업용 부동산 시장 영향’에 대해 진행한 설문조사 결과에 따르면 응답자 10명 중 6명이 집무실 이전이 상권에 긍정적인 효과를 초래할 것이라고 답했다. 긍정적인 이유 중 ‘유동인구 증가’가 30.8%로 가장 많았다.

인근 공인중개사무소 관계자에 따르면 유동인구가 증가가 예상되는 가운데 상업용부동산을 활용한 투자가 떠오를 것이라고 조언했다. 현재 용산 삼각지역 인근 연면적 600㎡ 빌딩은 65억원 정도다. 평균 투자수익률은 5~6%, 원금회복까지 걸리는 기간은 10년 정도가 소요될 것으로 내다봤다. 다만 규모에 따라 5년 이하도 기대할 수 있다고 조언했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “국내에서 강남이 중심이라는 이미지가 강했으나 대통령 집무실이 이전되면 용산으로 바뀔 수 있다”며 “한남동과 용산역 인근, 이촌동 등 재개발·재건축사업도 주목할 만하다. 특히 용산국제업무지구가 형성되면서 부족한 부분이 채워질 것”이라고 말했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “용산은 교통인프라 등 주거환경이 개선될 것이다. 특히 대통령 집무실 이전이 확정되면서 민족공원과 한남뉴타운 등 지지부진했던 사업에 속도를 낼 가능성이 높아졌다”며 “개발이 제한된 구역을 제외하면 중장기적으로 긍정적인 부분이 많다. 지역 프리미엄이 더해지면서 상징성도 높아질 것”이라고 전망했다.