"오히려 늘었다" 대출규제가 키운 갭투자 '빨간불'

[서울와이어 고정빈 기자] 서울과 수도권을 중심으로 전국 집값이 천정부지로 치솟는 가운데 부동산시장에서 갭투자(전세 낀 매입)를 활용한 주택구매가 확산된다. 정부가 갭투자 예방을 위한 다양한 대책을 내놓았으나 효과는 미미했다. 불안감과 위기감이 커진 2030세대들은 갭투자를 적극 활용하는 모양새다.

◆"규제 안통한다" 갭투자 비율 증가세

부동산시장에서 갭투자가 확산되자 정부는 2·4대책과 6·17대책, 12·16대책 등 투기예방 방안을 제시했다. 대책 발표 이후 갭투자 비율이 다소 줄었으나, 효과는 일시적이었다. 일각에서는 결과적으로 갭투자비율이 오히려 증가했다고 지적한다.

5일 김상훈 국민의힘 의원에 따르면 ‘최근 5년 서울시 자금조달계획서 현황’을 분석한 결과 서울시 매수건 대비 갭투자(보증금 승계후 임대) 비율이 증가했다. 10%대를 기록했던 2017년에 비해 올해 갭투자비율은 40%를 돌파했다.

최근 5년 동안 서울 갭투자비율이 급감하는 흐름이 보였는데, 대부분 정부의 부동산대책 발표 직후였다. 2018년 9월 30.9%였던 갭투자비율은 9·13대책 발표 이후 19.9%까지 하락했다. 2019년 12·16대책 발표 이전에는 32.4%에서 25.3%로, 지난해 2·4대책 당시 40.3%에서 31.0%로 하락세를 보였다.

이처럼 정부의 규제효과는 단기적이었고, 갭투자비율은 다시 상승세로 돌아갔다. 2017년 8·2대책 이후 9월 갭투자 비율은 14.3%에 불과했으나, 올 7월 갭투자 비율은 41.9%까지 치솟았다. 올 5월에는 43.7%로 최고치를 기록했다.

김 의원은 “문재인 정부는 5년간 갭투자를 잡겠다고 온갖 정책을 쏟아내 국민을 불편하게 했다”며 “결국 갭투자비율은 제자리로 돌아왔고, 어설픈 정책으로 인해 국민의 고통만 배가 됐다”고 말했다.

◆2030 추격매수↑… "대출규제 완화해야"

최근 집값·전셋값이 급등하자 젊은 층의 불안감과 위기감이 커진다. 자금여력이 없는 상황에서 무리하게 주택을 구매하는 추격매수가 이어진다. 20대 갭투자비율은 70%에 달했다. 이에 전문가들은 대출규제를 완화해 갭투자를 줄여야 한다는 의견이다.

천준호 더물어민주당 의원에 따르면 지난해 3월~올 7월 서울 자금조달계획서를 분석한 결과 39세 이하 서울 주택 매수자 임대보증금 승계 비율은 52%다. 이들은 평균 주택가격 6억9700만원 가운데 1억9200만원(28%)를 임대보증금으로 조달했다.

20대는 1만134채의 주택을 매입했고, 평균 주택가격은 4억7200만원에 달했다. 이 중 임대보증금 승계비율은 71%에 육박했다. 30대는 5만3839채로, 평균 주택가격은 7억4100만원이다. 임대보증금 비율은 26%로 집계됐다.

천 의원은 “무리한 갭투자를 활용해 주택을 구매하는 수요자들이 증가한다”며 “이를 막기 위해서는 내집마련이 어려워 질 것이라는 불안심리를 해소해야 한다”고 강조했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “갭투자 비율이 증가하는 것은 대출규제 강화에 따른 현상”이라며 “2030세대는 비교적 자금마련이 힘들고, 소득이 적어 대출을 활용할 수밖에 없다”고 말했다.

이어 “전세제도 자체를 근절하기는 쉽지 않다”며 “하지만 대출규제를 완화한다면 갭투자를 활용한 주택구매 비율이 줄어들 것”이라고 덧붙였다.