수도권 거래 급감… 외국인 매수는 '급제동'
부산·강원 등 비수도권 매수세, 여전히 활발
편법·전세사기 등 사후관리 사각지대 '여전'
[서울와이어=안채영 기자] 정부가 외국인 토지거래허가제 등 고강도 규제를 도입한 지 두달 만에 수도권 외국인 부동산 거래가 급감했다. 하지만 거래 위축이 곧 관리의 성과로 이어지지 않는다. 외국인 토허제 사각지대와 편법 거래가 여전하고, 이미 주택을 보유한 외국인 집주인에 대한 사후 관리가 허술하다는 지적이다.
◆‘토허제’ 효과?… 수도권 거래↓·비수도권 확산 조짐
6일 법원 등기정보광장 집계에 따르면 지난달 수도권(서울·경기·인천)에서 집합건물을 매수해 소유권 이전 등기를 마친 외국인은 560명으로 집계됐다. 2023년 2월(427명) 이후 2년8개월 만의 최저치다.
정부가 지난 8월26일 서울 전역과 경기·인천 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한 뒤 외국인의 아파트·빌라 매수는 두 달 연속 감소했다. 9월 대비 지난달 외국인의 매수세는 서울이 174명에서 133명, 경기는 540명에서 288명으로 각각 줄었다.
반면 비수도권 지역에서는 여전히 매수세가 이어질 가능성이 높다. 국토부에 따르면 부산과 제주, 강원 일부 휴양지에서는 외국인 소유 주택 비중이 높게 나타났다. 부산의 외국인 소유 주택은 3090호에 달했다. 문제는 최근 조사에서 557건 가운데 282건이 위법 의심 거래로 확인됐다는 점이다.
2022년부터 지난 9월까지 외국인 임대인 전세사기는 103건(243억원)에 달한다. 이 중 주택도시보증공사(HUG)가 대신 지급한 대위변제액만 160억원이지만, 실제 회수액은 3억3000만원(회수율 2%)에 불과했다. 상당수는 외국인 임대인의 출국 등으로 채권 집행이 어려웠다.
송우현 부산시의회 의원은 최근 정례회 발언에서 “국민은 규제를 받고 외국인은 신고만 하면 자유롭게 부동산을 사들이는 구조가 문제”라고 지적했다.
◆제도 사각지대 여전… ‘신고제’ 도입 목소리
업계에서는 현행 토허제가 ‘매수 단계‘에만 초점을 맞추고, 매입 이후 전매·임대 행위에 대한 사후 관리가 사실상 이뤄지지 않는다고 지적한다. 실제로 외국인이 내국인 명의를 빌리거나 현지 법인을 세워 부동산을 취득하는 '우회 거래'도 적지 않다.
국회 예산정책처에 따르면 최근 2년간 외국인 관련 편법 거래 의심 사례 중 30%가 ‘내국인 대리 명의’ 형태였고, 법인 명의 거래의 70%는 실제 외국인 자본 여부를 확인하기 어려웠다. 이 때문에 외국계 자금이 국내 법인 명의로 유입돼도 내국인 거래로 분류돼 감시망에서 벗어난다.
사후 신고제 부재도 문제로 꼽힌다. 외국인이 취득한 부동산의 용도를 변경하거나 단기 전매로 전환해도 별도의 신고 의무가 없어 추적이 사실상 불가능하다. 다주택 외국인의 임대사업 등록 여부 역시 지방자치단체별로 관리 체계가 달라 실시간 파악이 어렵다.
또 외국인은 국내 금융 규제를 받지 않아 해외 금융기관에서 빌린 자금에는 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등이 적용되지 않는다. 외국인 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 출국해도 현행법상 출국을 막을 제도적 장치가 없어 ‘무법지대‘로 남았다.
결국 허가제만으로는 이미 국내 부동산을 보유한 외국인의 편법 거래와 임대 사각지대를 막기 어렵다는 지적이다. 업계 관계자는 “단순히 외국인 부동산 거래가 줄었다는 사실만으로 정책의 성공을 단정하기 어렵다”며 "사각지대 해소와 실질적 투명성 확보가 병행되지 않으면 제도는 한계에 부딪힐 것"이라고 우려했다.