재건축시장 활성화 '신호탄'… 안전진단 '대못' 뽑혔다

[서울와이어 고정빈 기자] 정부가 재건축사업 ‘대못’으로 불리던 안전진단 규제를 완화한다.

국토교통부는 8일, 올 8월16일 내놓은 ‘국민 주거안정 실현방안’의 후속조치로 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차로 분양가상한제, 재건축초과이익환수제(재초환)와 함께 재건축 사업을 막는 대표적 규제로 평가됐다.

재건축 희망 단지들은 안전진단에서 ▲구조 안전성 ▲주거 환경 ▲설비 노후도 ▲비용 편익을 따져 A~E등급 중 D(조건부재건축) E(재건축)등급을 받아야 재건축 절차를 밟을 수 있다. 하지만  2018년 3월 구조 안전성 비중을 20%에서 50%로 상향하고, D등급은 공공기관 적정성 검토가 의무화되면서 재건축시장이 위축됐다.

실제로 국토부에 따르면 2015년 5월부터 2018년 2월까지 34개월 동안 전국 139건(서울 59건)에 달했던 안전진단 통과 건수는 기준이 강화된 2018년 3월부터 올 11월까지 56개월간 단 21건(서울 7건)에 불과했다.

이에 정부는 ▲평가항목 배점 비중 개선 ▲조건부재건축 범위 축소 ▲적정성 검토 개선 ▲안전진단 내실화 병행 ▲재건축 시기 조정제도 보완 등 안전진단 개선방안을 마련했다. 

먼저 재건축 판정 여부가 구조 안전성 점수에 크게 좌우되지 않도록 구조안전성 점수 비중이 기존 50%에서 30%로 다시 낮아진다. 각각 15%, 25%였던 주거환경, 설비노후도 점수 비중은 모두 30%로 높아진다.

주거환경 항목은 주차대수·생활환경·일조환경·층간소음·에너지효율성 등을 평가하고 설비노후도는 난방·급수·배수 등 기계설비·전기소방설비 등을 평가하고 있는 만큼 앞으로 주거수준 향상, 주민불편 해소 관련 요구를 평가에 크게 반영할 방침이다.

아울러 현재 합산 점수 30~55점에 내려지는 D(조건부재건축) 등급 판정의 점수 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하는 E(재건축) 등급을 받고 바로 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준을 합리화할 예정이다.

개정 규정은 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용된다. 조건부재건축에 해당해 적정성 검토를 진행 중인 단지도 포함된다. 조정된 평가항목 배점 비중과 조건부 재건축 범위를 적용해 재건축 및 조건부 재건축을 다시 판정한다.

구체적으로 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 46개 단지에 개선안을 적용하면 유지보수가 54.3%(25개)에서 23.9%(11개)로 크게 줄고 조건부재건축은 45.7%(21개)에서 50%(23개)로 늘어난다. 26.1%(12개)가 재건축 판정을 받게 되는 셈이다.

이번 개선방안은 이달 행정예고를 거쳐 내년 1월 중으로 시행될 예정이다. 국토부는 개선방안의 효과를 연구하고 필요시 추가 제도개선 방안까지 마련한 후 1기신도시 특별법에 담을 계획이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 기준을 합리화하는 것”이라며 “이번 제도가 시행되면 도심 주택공급 기반을 확충하고 국민의 주거여건을 개선하는 데 큰 기여를 할 것으로 보인다”고 말했다.