[윤석열의 경제 ②] '공급폭탄·규제완화' 파격적인 부동산정책

윤석열 국민의당 대선후보가 제20대 대통령 당선인으로 확정되면서 그가 약속했던 공약이 재조명된다. 문재인 정부에서 실패했던 정책이 윤 정부에서는 어떻게 바뀔지도 주목된다. 이에 경제 성장부터 부동산, 증권, 바이오, 원전, 연금개혁까지 모든 분야의 전망과 방향성을 살펴본다. [편집자주]

[서울와이어 고정빈 기자] 문재인 정부에서 가장 실패한 정책 중 하나로 꼽히는 부동산이 제20대 대통령선거의 화두로 떠올랐다. 특히 윤석열 당선인의 공급목표와 세금완화, 재건축 규제 공약은 수요자의 기대감을 키웠다. 불안정한 부동산시장이 윤 정부에서 어떻게 바뀔지 이목이 집중된다.

◆250만호 '공급폭탄'

11일 정치권에 따르면 윤석열 당선인의 부동산 공급 목표 물량은 총 250만호다. 수도권에서만 130만~150만호를 분양할 계획이다. 특히 윤 당선인이 강조한 민간주도 개발을 통해 200만호 이상이 공급될 예정이다.

구체적으로 보면 ▲재건축·재개발 47만호 ▲도심·역세권 복합개발 20만호 ▲국공유지와 차량기지 복합개발 18만호 ▲소규모 정비사업 10만호 ▲공공택지 142만호 등이다. 모든 공급이 차질없이 이뤄지면 내집마련의 기회가 크게 확대될 전망이다.

청년과 신혼부부를 위한 공급이 이뤄지는 점도 수요자들의 관심을 끈다. 윤 당선인은 원가주택을 활용해 30만호를 공급하겠다고 약속했다. 원가주택은 시세보다 저렴한 원가로 주택을 분양한 뒤 5년 넘게 살면 국가에 팔아 시세 차익의 70% 이상을 보장하는 주택이다.

처음 분양할때 주변 시세 50% 수준의 낮은 가격으로 분양하고 주택도시기금 등을 통해 30년 이상 장기 저금리로 소요 자금 80%까지 금융 지원한다. 윤 당선인은 원가주택을 통해 2030세대 내집마련의 꿈을 실현시킬 계획이다.

아울러 역세권 첫 집으로 20만호를 공급한다. 역세권 첫 집은 역세권에 무주택 가구를 위해 공급하는 공공분양주택이다. 입주자는 분양가 20%만 부담하고 80%는 장기대출을 통해 내집을 마련할 수 있다.

윤 당선인은 “문재인 정부의 부동산정책은 집값 안정에 실패했을 뿐만 아니라 국민이 집을 구매하거나 팔기도 어렵게 만들었다”며 “모든 국민들의 주거 수준 향상을 실현하겠다”고 밝혔다.

◆세금규제 전면 개편

지난해 역대급 종부세가 납부되면서 국민의 고통이 가중된 가운데 윤 당선인의 세금 규제 완화에 대한 관심도 쏠린다. 윤 당선인은 부동산 세제를 시장 관리 목적으로 활용하지 않고 조세 원리에 따라 개편하겠다고 공약했다.

지난해 납세자들은 주택가격 상승분에 따라 ‘종부세 폭탄’을 받았다. 지난해 주택분 종부세 고지액은 5조6789억원, 토지분 종부세는 2조8892억원에 달했다. 당시 역대급 고지서를 받은 유주택자들은 징벌적 세금·이중과세라는 불만을 제기했고 완화가 필요하다는 주장이 많았다.

이에 윤 정부는 부동산세제 전반의 정상화 방안을 위한 태스크포스(TF)를 운영해  보유세 부과 수준 등 세제 전반을 개선할 방침이다. 특히 종부세를 장기적으로 재산세와 통합해 부동산 보유세 체계를 단일화하겠다는 파격적인 공약을 내걸었다. 종부세·재산세를 모두 부과하는 이중 과세 논란을 해소하겠다는 의미다.

종부세율 조정 계획도 주목된다. 1주택자 대상 세율은 문재인 정부 출범 이전 수준으로 낮추고 1주택자와 비조정지역 2주택자는 합산 세액이 직전 연도의 50%를 넘지 않도록 세 부담 상한 비율을 조정할 계획이다. 조정지역 2주택자와 3주택자 세 부담 상한도 현행 300%에서 200%로 낮추겠다고 약속했다.

아울러 다주택자 양도소득세 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하고 부동산세제를 종합 개편하는 과정에서 다주택자 중과세 정책 자체를 재검토할 계획이다. 등록임대사업자에 대한 종부세 합산 배제·양도세 중과 배제 등 지원 방안도 마련할 것으로 보인다.

주택담보대출비율(LTV) 규제도 신혼부부와 청년층, 생애 첫 주택구입자에게는 최대 80%까지 상향할 예정이다. 전셋값 폭등을 초래하고 시장 혼란을 가중시켰다고 평가받는 ‘임대차 3법’도 수술대에 오를 전망이다.

윤 당선인은 “대통령이 되면 종부세를 전면 재검토하겠다. 국민의 급격한 보유세 부담 증가를 해소하고 양도세율을 인하해 주택 거래를 촉진해 가격 안정을 유도하겠다”며 “다주택을 가진 국민을 범죄자 취급하면서 고액의 세금을 부과하는 것을 정의의 실현인 것처럼 주장했다. 더 이상 종부세 폭탄 맞을까봐 걱정하는 일이 없도록 하겠다”고 약속했다.

◆재개발 규제 완화

특히 윤 당선인의 재개발·재건축 규제 완화 공약에 서울을 중심으로 한 주요 재건축 추진 단지들이 기대감을 키운다. 윤 당선인은 서울 주택공급을 막은 주된 요인을 재개발·재건축 규제로 꼽았다. 이에 규제를 대폭 완화해 주택공급을 확대하겠다는 의지를 드러냈다.

세부적으로 보면 ▲30년 이상 공동주택 정밀안전진단 면제 ▲재건축초과이익 환수제 대폭 완화 ▲과도한 기부채납 방지 등을 공약으로 내걸었다. 또 역세권 민간 재건축 용적률을 현행 300%에서 500%까지 상향 조정해 주택 공급을 늘리고 청년·신혼부부·무주택자에게 시세보다 낮은 가격에 공공 분양하겠다고 약속했다.

현재 서울 노후 재건축 단지들은 오세훈 서울시장의 광폭행보로 기대감이 커진 상황이다. 아울러 윤 당선인의 공약까지 더해지면 재건축시장에 큰 변화가 일어날 전망이다. 수익성 문제로 사업이 막힌 지역들의 사업추진이 빠르게 추진될 가능성이 높아졌다.

이처럼 윤 당선인의 재건축 규제 완화는 강남과 잠실, 여의도, 목동 등 서울 주요 지역은 물론 분당·평촌·일산 등 정비사업 추진에도 활력을 불어넣을 전망이다. 아울러 윤 당선인은 1기 신도시 재정비를 위한 ‘1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법’ 제정까지 예고했다.

1기 신도시평균 용적률은 169∼226% 수준으로 고밀 고층 아파트가 많아 노후 단독주택과 저층 공동주택을 대상으로 하는 기존 재정비 원칙이 적용되기 어려웠다. 윤 당선인은 “특별법 제정을 공약에 포함시켜 주거환경을 개선하겠다”고 밝혔다.

신속한 리모델링 추진을 위한 ‘리모델링 추진법’도 마련할 예정이다. 리모델링 수직·수평 증축 기준을 정비하고 안전성 검토 과정에 국토교통부 산하기관뿐만 아니라 민간의 참여를 확대할 방침이다.

윤 당선인은 올 1월 “파격적이고 효과적인 인센티브로 민간에 새로운 시장과 비즈니스 기회를 창출하겠다”며 “재건축·재개발 대상지 확충과 신속하고 통합된 인허가 처리로 주택공급을 확대해 나가겠다”고 강조했다.