[건설업계 신호등 ②] 정부의 규제완화 촉각 '노란불'

건설업계가 변화하는 시대에 맞춰 발빠른 움직임을 보이지만 분위기가 심상찮다. 중대재해처벌법 대응과 원자재 가격 인상 등이 맞물려 올 상반기 암울한 시간을 보냈다. 하지만 하반기 새 정부의 규제완화 행보와 해외 수주부문 등을 보면 반등할 여지가 충분해 보인다. 이에 건설업계의 위기와 전망을 살펴봤다. [편집자주]

[서울와이어 고정빈 기자] 올 상반기 큰 어려움을 겪었던 건설업계 분위기와 달리 재건축·재개발시장은 앞으로 더욱 지켜봐야 할 것으로 보인다. 특히 윤석열 정부 출범 이후 규제완화 행보에 촉각을 곤두세우는 분위기다. 지금까지 어느 부분에서는 규제가 완화됐으나 아직 실질적으로 체감하기는 이르다. 이에 정부의 결정에 따라 건설업계와 정비업계의 미래가 결정될 전망이다.

◆전국 규제지역 '전면 해제'… 건설업계 "환영"

국토교통부는 지난 21일 주거정책심의위원회(주정심)를 열고 ‘투기과열지구·조정대상지역 조정안’을 심의·의결했다. 주정심은 세종을 제외한 지방권과 일부 수도권 외곽지역의 조정대상 지역을 해제하고 서울·경기를 제외한 인천·세종 지역은 투기과열지구를 해제하기로 했다.

주정심은 최근 주택가격 하락폭이 확대되고 금리상승 등 하향 안정요인이 늘어나 규제지역 해제를 결정했다고 설명했다. 지방은 하락폭 확대와 미분양 증가 등을 고려해 선제적인 규제지역 해제 필요성이 있다고 판단했다. 다만 서울과 인접지역은 아직 집값이 비싸고 하락 전환 기간도 길지 않은 점 등 신중한 접근이 필요하다고 봤다.

인천은 가격 하락폭이 커 투기과열지구를 우선 해제하고 경기지역은 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주 등 외곽 소재 조정대상지역 일부를 해제하기로 했다. 이에 전국 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄고 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어든다.

세종시는 최근 지속해서 확대된 주택가격 하락폭 등을 감안해 투기과열지구를 해제했지만 적은 미분양 현황과 높은 청약경쟁률 등에 따라 조정대상지역은 유지하기로 결정했다. 수도권은 서울과 가까운 지역은 미분양 주택이 많지 않고 규제완화 기대감 등에 따른 시장 불안 가능성이 있어 규제지역을 유지하고 시장 상황을 추가 모니터링하기로 했다.

이원재 국토부 제1차관은 “최근 주택가격 등 시장상황을 종합 고려해 규제지역을 조정했다”며 “앞으로 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하면서 국민 주거안정 실현방안 후속조치 등을 차질 없이 추진하겠다”고 말했다.

이번 규제지역 해제는 건설업계에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 규제지역이 해제되면서 집값 등 시장 상황이 급변할 것으로 예상돼 건설업계도 급변하는 상황을 모니터링할 전망이다. 지금까지는 이번 규제지역 해제를 환영하는 분위기다.

연내 추가 금리인상 기조가 짙어 시장의 분위기가 반전되기는 힘들 것으로 보이지만 수요자들의 청약시장 진입이 활발해지면서 규제가 해제된 지역에서 분양의지가 살아날 것으로 예상되기 때문이다. 다만 위축된 수요자들의 매수심리를 회복시킬지는 의문이기 때문에 아직은 지켜보자는 의견이 더 많다.

권지혜 주택산업연구원은 “대구와 세종의 분양시장은 여전히 부정적 전망이 우세하다”며 “대구 등 투기과열지구 해제로 인해 분위기 반전을 기대했지만 기준금리 상승과 경기침체에 따른 우려가 커지면서 매수심리가 위축된 상황”이라고 설명했다.

건설업계 관계자는 “조정대상지역 등 각종 거래 규제로 꽉 막혔던 시장의 분위기가 조금은 살아날 것으로 기대한다. 수요적인 측면에서 긍정적인 분위기를 만들어 낼 수 있을 것”이라며 “하지만 시장이 전체적으로 침체기에 빠져 미분양 문제 등이 해결될 지는 의문이다. 시장에 어떤 영향을 미칠지 조금 더 지켜봐야 한다”고 말했다.

◆재초환·재건축 부담금 완화, '서울시 시너지' 기대↑

건설업계에서 또 다른 초미의 관심사로 떠오른 것은 ‘재건축초과이익환수제(재초환)’다. 재초환은 2006년 재건축사업으로 발생하는 과도한 이익을 환수하기 위해 도입됐고 63개 단지, 3만8000가구를 대상으로 재건축 부담금이 통보됐다. 하지만 조합 등 반발로 실제 집행까지 이어진 단지는 아직 한 곳도 없다.

이에 정부는 부담금 부과 기준을 시장 상황 변화에 맞게 조정하기로 결정했다. 면제금액을 상향하고 부과율 구간 확대를 추진할 계획이다. 아울러 집을 장기간 보유하는 1가구 1주택자에 대해서는 보유기간에 따라 부담금을 감면해 수요자 부담을 완화할 예정이다.

또 공공임대주택과 역세권 첫 집 등 공공분양 기부채납분은 부담금을 산정할 때 제외한다. 세부적인 부담금 감면안은 이달 발표하고 재초환법 개정안을 발의할 예정이다. 원희룡 국토교통부 장관은 지난 22일 정부세종청사에서 열린 기자간담회에서 재초환 개편안과 관련해 “적정한 환수와 공공기여는 불가피하다고 본다”고 말했다.

이어 “잘못 건드리면 아예 환수할 게 없어질 수 있고 국민이 봤을 때 납득 못할 수 있는 만큼 폐지해 달라고 하는 것 빼고는 열려 있다”며 “초과 이익 산정 시점, 누진 구간 등에 대해서는 시뮬레이션이 필요하다. 정무적 판단이 필요하기 때문에 협의해 결정할 것”이라고 강조했다.

만약 재건축·재개발사업 ‘걸림돌’로 여겨졌던 재초환이 업계의 의견이 충분히 반영돼 손질된다면 건설·정비업계에 상당히 긍정적인 영향을 미칠 전망이다. 특히 재초환 시행 이후 부담금 면제금액(3000만원)을 상향하고 부과율 구간도 확대되는 방안이 거론되면서 기대감이 커지는 분위기다.

이 외에도 재건축 분담금 완화 방안도 시장에 어떤 영향을 미칠지 지켜볼 필요가 있다. 문재인 정부에서 집값은 이례적으로 급등했고 일부 단지에는 억소리나는 분담금 청구서가 납부될 예정이다. 예상보다 더 높은 분담금 폭탄이 예고되면서 수요자들의 반발이 예상된다. 결국 건설업계의 계획에 또 차질이 생기는 셈이다.

이에 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 25일 KBS 1TV ‘일요진단 라이브’에 출연해 “서울 등 재건축 부담금이 과도하고 필요한 재개발·재건축을 위축시킨다는 지적도 나온다”며 “이달 말 재건축 부담금 완화 방안을 발표할 예정”이라고 말했다.

정부의 재건축·재개발 규제 완화가 어떤 방식으로 진행될지는 지켜봐야 하지만 긍정적인 부분이 더 클 것으로 보인다. 특히 오세훈 서울시장의 잇따른 규제완화 행보로 건설업계와 정비업계는 행복한 고민에 빠질 전망이다.

서울시는 올 5월 여의도 시범아파트와 한양아파트 등 단지를 초고층 재건축하기로 결정하면서 그동안 지지부진했던 사업에 속도가 붙을 예정이다. 서울시는 20년간 획일적으로 적용한 ‘지구단위계획 수립기준’을 전면 재정비하기로 했고 성수동과 압구정 등에서 50층이 넘는 아파트가 들어설 수 있게 됐다.

건설업계 관계자는 “올 상반기보다는 하반기가 기대할 요소가 더 많다. 정부의 재건축·재개발 규제 완화 방안은 건설사들의 모든 사업 방향성을 결정할 중요한 부분”이라며 “특히 직접적으로 연결된 정비업계의 여건이 개선되면 사업을 운영하기 더 쉬워진다. 공급활성화도 기대할 수 있어 수요자들에게도 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 말했다.

정비업계 관계자는 “서울시의 행보는 분명히 좋은 방향이다. 앞으로 다양한 사업방식이 나오면 그만큼 선택지도 많아지는 것”이라며 “그래도 정비업계에서는 아직은 시장 상황을 지켜보자는 의견이 우세하다. 급변하는 시장 상황에 맞춰 발빠른 움직임을 보일 것으로 예상된다”고 전망했다.