서울 13개단지 분양권 전매제한 풀렸지만… '실거주의무 족쇄' 여전

[서울와이어 고정빈 기자] 분양권 전매제한기간이 크게 완화되며 매수·매도자의 움직임이 활발해지고 있으나 과도하게 높은 단기 소득세 문제와 실거주 의무 등으로 효과가 제한적이라는 지적이 나온다.

10일 부동산 정보 제공업체 부동산R114에 따르면 정부의 분양권 전매제한 완화 시행으로 전매가 풀린 단지는 수도권에만 약 120개 단지·12만 가구에 달한다. 서울에서는 주요 단지 13곳이 분양권 전매가 가능해졌다.

지난 7일 적용된 시행령에 따라 수도권 내 최대 10년이던 분양권 전매제한 기간이 대폭 완화됐다. 공공택지·규제지역·분양가상한제 적용 지역은 3년, 과밀억제권은 1년, 그 외 지역은 6개월로 단축됐다. 시행령 개정 이전 이미 분양을 마친 아파트에도 소급 적용된다.

2017년 6·19대책으로 서울 전역이 입주 때까지 전매가 금지된 이후 6년 만에 공식적으로 분양권 전매시장이 형성됐다. 이번 규제완화로 내집마련을 원하는 무주택자들과 분양권을 판매하려는 수요자들의 거래 활성화 기대감이 커진다.

정부의 적극적인 규제완화에 따라 거래량은 반등 조짐을 나타냈다. 한국부동산원에 따르면 올 1월 기준 전국 아파트 분양권 전매 거래량은 3400건으로 전월(2921건)보다 16.4% 증가했다. 1년전(2405건)과 비교하면 41.4% 늘었다.

다만 일부 단지는 실거주 의무가 여전히 적용된 상태여서 전매제한이 해제돼도 실거주 의무가 아직 유지돼 매도가 어렵다. 매수자와 매도자 간 희망가격 차이도 아직 좁혀지지 않는 상황이다.

분양권을 포함한 단기 양도소득세 부담도 문제다. 현재 분양권은 당첨일로부터 1년 내 팔 경우 시세차익의 70%, 2년 이내에 전매하면 60%를 양도세로 내야 한다. 여기에 지방소득세 10%를 가산하면 실질 세부담은 66∼77%에 달한다. 1억원의 양도차익이 발생했다면 6600만∼7700만원이 세금으로 나가는 것이다.

정부는 지난해 12월 발표한 올해 경제정책방향에서 1년 미만 보유 주택과 분양권·입주권의 단기양도세율을 현행 70%에서 45%로 낮추는 방안을 발표했으나 개정 여부는 아직 불확실하다. 국토교통부는 빠른 시일내 실거주 의무 관련 법안이 통과되도록 노력하겠다고 밝혔으나 시기는 불투명하다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “전매제한이 풀리는 단지들의 분양권 거래가 늘어날 것으로 보인다”며 “하지만 실거주 의무와 분양권 단기 양도세 문제가 해결되지 않으면 시장 활성화에는 제약이 될 수밖에 없다. 시장 정상화를 위해 제도 개선을 서둘러야 한다”고 말했다.