[메타센서] 윤정부 첫 주택공급대책, '불로소득' 재초환 어찌될까?

[서울와이어 고정빈 기자] 윤석열 정부 출범 이후 첫 주택공급대책 발표가 예고돼 수요자들의 기대감이 커진다. 특히 재건축사업에 큰 걸림돌로 꼽혔던 재건축 초과이익 환수제도(재초환)가 어떤 방식으로 손질될지 관심이 쏠린다.

◆'250만호+α' 세부 공급 계획 발표

8일 정부 등에 따르면 관계부처는 오는 9일 핵심 주택정책인 ‘250만호+α’ 공급계획을 발표한다. 윤 정부의 첫 공급대책이라는 점에서 눈길을 끈다. 계획에는 민간의 재개발·재건축 등 정비사업을 활성화해 서울을 비롯한 수도권의 공급을 확대하는 방안 등이 담길 것으로 보인다.

이전 정부가 신도시와 공공주택 등 수도권 외곽을 중심으로 공급계획을 마련한 것과 달리 새 정부는 수요가 밀집된 도심내 규제를 완화해 주택공급을 활성화시킬 계획이다. 특히 역세권을 중심으로 용적률을 500% 이상으로 높여 공급물량을 확대하고 공급절차를 단축하는 방안 등이 포함될 전망이다.

최상목 대통령실 경제수석비서관은 지난 4일 “이번에 발표할 공급대책은 윤 정부의 주택공급 청사진을 발표하는 것”이라며 “이전 정부에 있던 물량 중심의 단순 공급계획이 아니라 철저히 수요자 중심으로 국민의 주거안정과 삶의 질에 주안점을 두는 패러다임의 전환이 될 것”이라고 말했다.

아울러 역세권에 무주택 가구를 위해 공급하는 ‘역세권 첫 집’과 시세보다 저렴한 원가로 주택을 분양한 뒤 5년 넘게 살면 국가에 팔아 시세 차익의 70% 이상을 보장하는 ‘청년 원가주택’의 세부적인 방향성도 공개된다. 두 방안 모두 이전에 없던 새로운 주거형태인 만큼 수요자들의 기대를 모은다.

정부는 신속한 도심내 주택공급 확대를 위해 공공이 아닌 민간 주도의 주택사업에 각종 특례를 부여하는 ‘민간제안 도심복합 사업’도 도입할 예정이다. 또 출범 이전부터 이목이 집중됐던 1기신도시 재정비사업 계획도 공개될 전망이다.

아울러 규제지역 해제에도 집값 하락이 계속되는 대구와 경북 등 지방의 추가 규제 완화 방안 검토도 예고했다. 사업기간 단축을 위한 모듈러 주택 공급과 층간소음 대책, 청약제도 개편 등 내용도 대책에 반영될 것으로 보인다.

원희룡 국토교통부 장관은 “250만호 이상은 공급능력을 뜻하는 것이고 수도권과 비수도권에 대한 내용 구성 등은 당연히 변화하는 상황이라 경기상황, 수급상황을 보면서 미세하게 조정하겠다”며 “양적 공급보다도 내용에 있어 제대로된 혁신이 필요하다고 생각한다”고 말했다.

◆초미의 관심사 '재초환 개편 방안'

이번 공급대책 중에서도 가장 관심을 끄는 부분은 재건축 초과이익 환수제도다. 재초환은 사업기간(추진위 승인∼준공시점) 중 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익을 10∼50%까지 세금으로 환수하는 것이다.

재초환은 노무현 정부 시절인 2006년 도입됐으나 부동산 침체기 등을 거치며 시행이 유예됐다가 문재인 정권인 2018년부터 부담금 예정액 통지가 본격화됐다. 63개 단지, 3만3800가구 재건축 부담금 예정액이 통보됐지만 조합 등 반발로 실제 집행까지 이어진 단지는 아직 없다.

지난달 예정액이 통보된 서울 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 단지의 재초환 부담금은 가구당 7억7000만원에 달한다. 현재까지 통보된 예정액 중 최고 금액이다. 조합이 예상했던 금액(4억원)의 2배에 육박하는 수치다.

강남권 부과 1호 단지가 될 서초구 반포현대(반포센트레빌아스테리움)는 사업시행인가 시점인 2018년 가구당 1억3569만원 부담금이 통보됐다. 하지만 최근 집값이 급등하면서 예정액의 2배가 넘는 3억원대로 부과될 전망이다.

업계에서는 재초환이 미실현 이익에 과도한 세금을 부과해 도심 공급을 가로막는 대못으로 작용한고 평가한다. 이에 정부는 재초환을 본격 개편할 계획이다.

원희룡 장관은 지난달 20일  CBS라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’에 출연해 “재초환 적정선을 찾아 이달 주택공급대책에 포함시킬 것”이라며 “토지주와 사업시행자, 입주자, 지역 주민, 무주택 국민들까지 이익의 균형을 이룰 수 있도록 하겠다”고 말했다.

정부는 합리적인 완화 방안을 마련하기 위해 고심한 것으로 알려졌다. 가장 유력한 방안은 현행 3000만원 이하인 면제 기준을 1억원 등으로 조정해 면제 대상을 확대하는 것이다. 3000만원 초과부터 구간별로 10~50% 차등적용해 부과율을 낮추거나 2000만원마다 상향되는 부과구간을 3000만원으로 상향하는 방안 등도 거론된다.

아울러 재건축 종전가액 평가시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 늦춰 부담금 부과 기간을 단축(최장 10년)하는 방안도 나올 가능성이 있다. 이번 정부의 재초환 개편으로 재건축·재개발시장에 어떤 영향을 미칠지, 조합의 반발을 줄이고 정비사업에 속도를 붙일 수 있을지 기대감이 커지는 분위기다.