서울 집값 연초부터 '비관론' 일색… 언제부터 나아질까

[서울와이어 고정빈 기자] 지난해 집값 하락은 물론 거래절벽 현상이 심화되는 등 침체기에 빠진 서울 부동산시장의 분위기가 올해 반전될 수 있을지 수요자들의 관심이 쏠린다. 정부가 적극적으로 규제를 완화했으나 시장에 큰 영향은 미치지 못할 것이라는 목소리가 나온다.

2일 한국부동산원에 따르면 지난주(12월 다섯째주) 전국 아파트 매매가격은 0.76% 하락하며 전주(-0.73%)보다 내림폭이 확대됐다. 전국 집값은 관련 통계 집계를 시작한 2012년 5월 이후 10년7개월 만에 최대 하락세를 이어갔다. 서울(-0.74%)은 전주보다 하락폭이 확대되며 31주 연속 내림세를 나타냈다. 역대 최대 낙폭을 경신한 전주(-0.72%) 기록을 일주일 만에 갈아치웠다.

집값이 바닥까지 추락하는 가운데 거래절벽 현상도 뚜렷해졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 월별 거래량은 지난해 하반기 내내 1000건을 밑돌았다. 7월에는 639건, 8월 669건, 9월 608건을 기록했다. 10월(559건)은 역대 최저치를 나타냈다. 11월(729건)은 전월 대비 170건(30.4%) 늘었으나 여전히 낮은 거래량이다.

지난해 잇따른 금리인상으로 수요자들의 매수심리도 위축됐다. 부동산원에 따르면 지난해 12월 넷째 주(26일 기준) 전국 아파트 매매수급지수는 전주(71.0)보다 0.8포인트 떨어진 70.2를 기록했다. 서울은 전주(64.0) 대비 0.9포인트 하락한 63.1로 집계됐다. 이는 2012년 7월 첫째 주(58.3) 이후 역대 최저 수준이다.

이처럼 부동산시장 한파가 지속되자 정부가 구급조치에 나섰다. 규제지역 다주택자에 대한 주택담보대출을 허용하고 주택담보대출비율(LTV) 상한을 30%로 적용하는 등 대출규제를 전격 완화하기로 결정했다. 규제지역으로 묶인 곳을 올해 추가로 해제하고 민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 조정하기로 했다.

아울러 생활안정·임차보증금 반환 목적의 보유주택 주담대 규제를 완화해 주택 구입 때와 동일한 LTV를 적용하고 공시가격 부담 완화를 위해 내년 1주택 재산세 공정시장가액비율을 현 45%보다 낮은 수준으로 인하한다. 2018년 9‧13 대책에서 다주택자의 주담대를 전면 금지한 조치를 5년 만에 복원하는 셈이다.

하지만 어두운 시장 분위기는 당분간 지속될 것으로 보인다. 주택산업연구원(주산연)은 올해 전국 아파트 매매가격이 지난해 말 대비 5.0%, 주택 가격은 3.5% 하락할 것으로 전망했다. 서울 아파트값은 4.0%, 수도권은 4.5%, 지방은 5.5% 각각 떨어질 것으로 예상했다.

주산연 관계자는 “고금리와 경기 위축, 부동산 세제 정상화 지연 등으로 집값 하락세가 지속될 것”이라며 “기준금리 인상이 정점을 지난 뒤 올 4월부터는 하락 폭이 둔화하기 시작해 4분기 중에 수도권 인기 지역부터 보합세 혹은 강보합세로 전환할 가능성이 크다”고 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 규제 완화 조치가 침체된 부동산시장의 단기 방향 전환과 빠른 회복을 이끌어 내는 것은 제한적이겠지만 일부 급매물 소화와 시장 연착륙에는 다소 도움이 될 전망”이라며 “다만 물가와 기준금리 향방, 경제성장률의 움직임에 따른 수요자들의 구매심리·거래움직임에 귀추가 주목될 것으로 보인다”고 전망했다.