재초환·분상제·안전진단...재건축 '3대 대못' 어떻게 바뀌나

[서울와이어 고정빈 기자] 윤석열 정부가 첫 주택공급대책을 발표한 가운데 ‘재건축 3대 대못’으로 불리는 재건축초과이익환수제·분양가상한제·안전진단 등도 손질될 전망이다.

16일 원희룡 국토교통부 장관은 2023년부터 2027년까지 270만호(연평균 54만호) 공급물량 계획을 담은 ‘국민주거 안정 실현방안’을 발표했다. 정부는 폭탄급 공급을 위해  재개발·재건축사업의 칡넝쿨 규제를  완화하거나 제거하기로 했다.

먼저 신규 아파트 공급을 가로막는 대표적 규제인 재건축초과이익환수제(재초환)을 수정한다. 해당 제도는 2006년 재건축사업으로 발생하는 과도한 이익을 환수하기 위해 도입됐고 63개 단지, 3만8000가구를 대상으로 재건축 부담금이 통보됐다. 하지만 조합 등 반발로 실제 집행까지 이어진 단지는 아직 한 곳도 없다.

이에 정부는 부담금 부과 기준을 시장 상황 변화에 맞게 조정하기로 결정했다. 면제금액을 상향하고 부과율 구간 확대를 추진할 계획이다. 아울러 집을 장기간 보유하는 1가구 1주택자에 대해서는 보유기간에 따라 부담금을 감면해 수요자 부담을 완화할 예정이다.

또 공공임대주택과 역세권 첫 집 등 공공분양 기부채납분은 부담금을 산정할 때 제외한다. 세부적인 부담금 감면안은 다음 달 에 발표하고 재초환법 개정안을 발의할 예정이다.

재건축 안전진단 제도도 개선한다. 높아진 주거환경 수준 등을 고려해 구조안전성 비중을 30~40% 수준으로 줄이고 주거환경·설비 노후도 배점을 상향한다. 세부 배점은 과거 안전진단 사례 등을 바탕으로 시뮬레이션 등을 거쳐 결정할 계획이다.

분양가상한제는 이번 개편안에서 구체적인 내용이 담기지 않았다. 다만 올 6월 국토부는 제1차 부동산관계장관회의를 열고 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 발표했다. 분상제 가산비 항목에 세입자 주건이전비와 영업 손실보상비, 명도 소송비, 이주를 위한 금융비, 총회 운영비 등이 반영할 계획이다. 이들 항목은 정비사업 추진시 소요되는 필수 비용이다.

고분양가 심사제도도 개편했다. 정부는 주택도시보증공사(HUG) 고분양가심사제도와 관련해 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 했다. 앞으로 재건축·재개발사업에서 갈등이 줄어들 것으로 보인다.

신규 제도 도입도 예고했다. 정부는 역세권 등 도심 핵심 입지에 주택을 공급하기 위해 ‘민간 도심복합사업’을 새로 도입하고 내년 상반기 공모에 들어갈 예정이다. 과거 공공기관만 주도하던 사업을 민간이 참여하도록 범위를 넓힌 셈이다.

정부는 신탁사나 리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력해 도심과 노후역세권에서 복합개발을 추진하도록 환경을 조성할 계획이다. 아울러 이번 신규 사업 활성화를 위해 사업 주체에 공공사업 수준의 용적률(역세권 기준 최대 700%)과 세제 혜택을 제공할 방침이다.