[메타센서] 안전진단 규제완화·35층 룰 폐지… 서울 재건축 봇물 터지나

[서울와이어 고정빈 기자] 서울시가 ‘35층 룰’을 폐지하고 재건축 안전진단 규제를 완화하기로 결정하면서 재건축 단지들의 기대감이 커지는 분위기다.

서울시는 지난 5일 앞으로 추진할 계획 지침이 되는 최상위 공간계획인 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정해 발표했다. 20년 동안 서울이 지향할 도시의 미래상이 담겼다. 법정의무계획인 도시기본계획은 국토계획법에 따라 5년 단위로 수립된다. 재정비 시점이 도래하면서 이번 계획이 개편됐다.

서울시는 ‘살기 좋은 나의 서울, 세계 속에 모두의 서울’ 미래상으로 제시하고 이를 실현하기 위한 7대 목표와 부문별 전략계획, 권역별 계획 등을 포함했다. 가장 주목할 부분은 일률적·절대적 수치 기준으로 적용했던 ‘35층 룰’이 9년 만에 폐지된다.

2030 서울도시기본계획에는 일조권과 조망권 피해를 줄이기 위해 아파트 높이를 일률적으로 35층 이하로 제한했다. 하지만 취지와 달리 재건축을 막는 방해요소로 여겨졌고 높은 건물을 원하는 수요자들도 폐지해야 한다고 주장했다. 결국 업계와 시민들의 의견을 반영해 해당 규제를 없애기로 했다.

연면적과 용적률 등은 그대로 유지되는 만큼 날씬한 건물이 간격을 두고 배치되고 통경축이 확보되면서 다채로운 경관이 실현될 전망이다. 기존 용도지역제도 새로운 패러다임의 ‘비욘드 조닝’으로 재편된다. 비욘드 조닝은 지역 특성을 고려해 주거·업무·상업·여가 등 융복합적 공간을 창출하기 위한 신용도지역체계다.

주거와 업무 등의 공간 제약이 사라지고 주거가 일상생활의 중심이 되는 ‘보행일상권’도 새로 도입됐다. 주거 용도 위주의 일상 공간을 전면 개편해 서울 전역을 도보 30분 내에서 주거, 일자리, 여가 등을 모두 누리는 공간으로 조성할 계획이다.

아울러 재건축 대못으로 여겨졌던 안전진단 규제 완화방안이 지난 5일부터 본격 적용됐다. 안전진단 평가 항목인 구조안전성 비중이 50%에서 30%로 하향 조정되고 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)가 사실상 폐지됐다. 주거환경 비중(15%)과 설비노후도 비중(25%)도 각각 30%로 상향된다.

재건축을 확정하는 E등급 판정 범위는 더 확대된다. 그동안 안전진단 평가 점수에 따라 ▲재건축 확정(30점 이하·E등급) ▲조건부 재건축(30점~55점 이하·D등급) ▲유지보수(55점 초과·A~C등급) 등으로 판정했다. 앞으로는 E등급 범위는 45점 이하로 기존 대비 15점 확대하는 대신 D등급 범위는 45~55점 이하로 축소된다. 2차 안전진단은 지방자치단체 판단에 따라 필요한 경우에만 실시한다.

이처럼 재건축 규제가 잇따라 완화되면서 수혜를 받는 서울 단지들의 기대감이 커진다. 국토교통부에 따르면 이번 안전진단 기준 완화로 안전진단 통과 가능성이 커지는 등 수혜 대상 아파트는 서울에서만 총 389개 단지, 30만가구에 달한다.

안전진단 기준 예상 수혜 단지는 ▲반포동 반포미도 2차 ▲목동신시가지 ▲상계주공 1단지 ▲신동아 1단지 ▲창동 상아1차 등이다. 앞으로 노후 단지나 재건축이 시급한 곳에서 재건축사업에 속도가 붙을 것으로 보인다. 추가 규제까지 완화된다면 서울에는 거센 재건축 바람이 불 전망이다.

정비업계 관계자는 “서울시의 규제완화로 재건축 기간이 대폭 줄어들 것이다. 침체기에 빠진 분양시장의 분위기가 조금은 회복되지 않을까 기대한다”며 “스카이라인도 확 바뀌면서 사업성이 커질 전망이다. 고객의 니즈도 반영하고 수익도 높이는 긍정적인 효과를 가져올 것”이라고 말했다.