[메타센서] 다 풀리는 부동산 금융규제… 집값 하락세 멈출까

[서울와이어 정현호 기자] 정부가 부동산 관련 규제 완화 정책을 내놓으면서 침체기에 빠진 주택시장에 반전이 있을지 기대가 모인다.

당장 시장에 극적인 영향은 없을 것이란 시각이 대부분이다. 고금리에 따른 대출 부담으로 수요자들이 집 구매에 회의적이기 때문이다. 

28일 정부에 따르면 원희룡 국토교통부 장관은 “중도금 대출 상한이 그간 집값이 오른 것에 비해 너무 낮아 12억원으로 상향하겠다”며 부동산 규제를 일부 완화하겠다고 밝혔다.

원 장관은 윤석열 대통령 주재로 지난 27일 서울 용산 대통령실에서 열린 ‘제11차 비상경제민생회의’에서 이 같은 방침을 보고했다. 부동산시장 침체가 경제 전반에 미칠 영향을 고려한 셈이다. 

집값 하락이 본격화한 가운데 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려까지 나오면서 고조된 경착륙 가능성을 줄이겠다는 의도가 담겼다. 정부는 우선 주택담보대출(주담대)비율 완화안을 내놨다. 

거래절벽 상황에 놓인 주택시장을 활성화하고 수요자의 자금 마련을 돕기 위한 것으로 보인다. 무주택자 및 1주택자에 대한 주택담보대출비율(LTV)도 50%로 일괄 조정된다.  

투기지역·투기과열지구 내 15억원 초과 주택에 대한 담보대출도 허용될 전망이다. 분양가 9억원 초과 주택부터 적용됐던 중도금 대출 금지 상한선은 12억원으로 높아졌고, 다음 달 중 투기과열지구(39곳)와 조정대상지역(60곳) 해제도 추진된다. 

김주현 금융위원장은 이날 회의에서 “금리가 오르고 정책 여건이 바뀌었으니 규제도 과감히 푸는 것”이라며 “규제를 할 것은 하고 안정을 위해 지원할 것은 국토부와 협의해 부동산시장 연착륙을 위해 노력하겠다”고 강조했다.

주택도시보증공사(HUG) 등의 중도금 대출 보증도 확대되는 등 서울과 수도권 등 분양을 앞둔 대단지들은 한시름 놓았다. 하지만 시장과 실수요자들의 반응은 미지근하다.

LTV 완화에도 총부채원리금상환비율인 DSR 규제는 여전하다는 게 가장 큰 이유다.사실상 고소득자들이 부동산 규제 완화에 최대 수혜자로 꼽힌다.

실제 수요자들이 금융권에서 받을 수 있는 대출금액은 DSR규제로 소득에 따라 크게 달라질 수 있다. 대출액이 1억원을 초과할 경우 해마다 갚아야 할 원리금은 연 소득의 40%를 넘을 수 없어서다. 

여기에 가파른 금리 인상으로 대출 부담이 커졌다. 특히 집값 하락세가 지속됨에 따라 실수요자들 사이에선 매수를 꺼리는 분위기가 형성되는 등 당분간 관망세가 이어질 것이란 관측이 지배적이다.

또한 규제 완화로 혜택을 받는 건 투기지역·투기과열지구의 주택과 조정대상지역의 9억원 초과 주택이다. 부동산업계는 이와 관련 시장 거래절벽 상황 해소와 하락하는 집값을 반등시키기는 역부족일 것으로 보고 있다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 “기준금리가 가파르게 오르는 등 이자 부담이 커지는 상황”이라며 “거래절벽 현상도 장기화하고 있어 대출 규제 완화만으로 매수심리가 회복되기는 어려워 보인다”고 말했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “LTV 완화 자체는 긍정적이나 DSR 규제가 여전해 규제지역 내 무주택자와 1주택자에게 LTV 50%를 적용하는 정도로는 시장에 미칠 영향은 제한적일 것”이라고 전망했다. 

청약수요자들에게는 긍정적으로 작용할 것이란 시각도 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “원자재가격 인상 등 인플레이션으로 분양가 부담이 낮아지지 않고 있다”며 “청약수요자의 대출 여력을 시장에 맞게 현실화한 것”이라고 평가했다.